第二節(jié) 貸款流程
5.貸款的受理和調(diào)查
?。?）貸款的受理
?、儋J前咨詢。銀行通過現(xiàn)場咨詢、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等方式介紹個人住房貸款的品種、申請人的條件要求、申請人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關(guān)事宜。
?、谫J款的受理程序。包括接受申請和初審。
申請貸款時需遞交：個人住房借款申請書；有效身份證件；借款人還款能力證明材料；合法、有效的購房合同；抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明或簽字，保證人出具的擔(dān)保書面承諾和擔(dān)保人資信證明材料；購房首付款證明材料；貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。如配偶共同申請，還需遞交出示結(jié)婚證及配偶的戶口簿等。
初審主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。
（2）貸前調(diào)查
?、賹﹂_發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查。主要包括：
a.開發(fā)商資信的審查。包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)；企業(yè)資信等級或信用程度；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會計報表；開發(fā)商債權(quán)債務(wù)及為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。
b.項目審查。包括：項目資料的完整性、真實性和有效性；項目（包括項目開發(fā)及銷售）的合法性，一般不能為已被抵押的項目提供商品房銷售貸款；項目工程進(jìn)度；項目資金到位情況。
c.項目實地考察。包括：開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實際一致，是否經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)；開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定；項目的銷售前景。
撰寫調(diào)查報告。包括：開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場銷售前景；合作項目效益與風(fēng)險；項目合作的可行性結(jié)論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限等。
?、趯杩钊说恼{(diào)查。
調(diào)查方式：審查申請材料；面談；查詢個人信用記錄；電話調(diào)查；實地調(diào)查等。其中，至少應(yīng)直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，可在受理貸款申請的同時進(jìn)行；面談應(yīng)做相應(yīng)記錄。
調(diào)查內(nèi)容：主要有借款申請人基本情況、貸款基本情況、所購房屋情況、貸款擔(dān)保情況。重點調(diào)查：材料一致性；借款申請人（包括代理人）身份證明；借款人信用情況；借款人償還能力證明材料；所購房屋首付款證明；購房合同或協(xié)議；擔(dān)保材料真實性；貸款真實性。
其中，審核擔(dān)保材料具體應(yīng)調(diào)查：
抵押擔(dān)保的：抵押物是否屬于法律規(guī)定且銀行認(rèn)可的抵押財產(chǎn)范圍；抵押人對抵押物占有的合法性；抵押物價值與存續(xù)狀況。
質(zhì)押擔(dān)保的：質(zhì)押權(quán)利的合法性；出質(zhì)人對質(zhì)押權(quán)利占有的合法性；質(zhì)押權(quán)利條件。
保證擔(dān)保的：保證人具備保證資格，三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的法人，不得作為保證人。
貸前調(diào)查完成后應(yīng)填寫“個人住房貸款調(diào)查審批表”。
6.貸款的審查和審批
?。?）貸款的審查
審查借款人提交材料的合規(guī)性，審查貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄及貸前調(diào)查內(nèi)容是否完整。審查后在“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交審批。
?。?）個人住房貸款的審批流程
?、俳M織報批材料。報批材料包括：“個人信貸業(yè)務(wù)報批材料清單”、“個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表”、“個人住房借款申請書”、個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
②貸款審批。審查內(nèi)容：借款人資格和條件；借款用途；申請貸款金額、期限；借款人材料的合法性、完整性、有效性；貸前調(diào)查人貸款建議的合理性；報批貸款的主要風(fēng)險點及風(fēng)險防范措施的合規(guī)性、有效性；其他相關(guān)事項。
③提出審批意見。單人審批時，貸款審批人直接在“個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表”上簽署審批意見；雙人審批時，只有當(dāng)兩名貸款審批人同時簽署“同意”意見時，審批結(jié)論意見方為“同意”。
?、軐徟庖娐鋵?。對未獲批準(zhǔn)的借款申請，及時通知借款人，退還有關(guān)材料并解釋原因，同時將記錄存檔；對需補(bǔ)充材料的，按要求及時補(bǔ)充材料后重新審查、審批；對經(jīng)審批同意或有條件同意的，應(yīng)及時通知借款人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
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7.貸款的簽約和發(fā)放
?。?）貸款的簽約流程：
?、偬顚懞贤Ｒ褂媒y(tǒng)一格式的合同文本。
②審核合同。復(fù)核合同及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性并建立復(fù)核記錄。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。
③簽訂合同。
a.在簽訂合同文本前，應(yīng)履行充分告知義務(wù)。
b.借款人、保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核實簽約人身份證明后由簽約人當(dāng)場簽字；如委托他人代替簽字，簽字人須出具經(jīng)公證的委托授權(quán)書；保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人（須提供有效的書面授權(quán)文件）。
c.抵押擔(dān)保的，抵押物共有人應(yīng)在相關(guān)合同文本上簽字。
d.銀行有權(quán)簽字人審查通過后在合同上簽字（章），之后加蓋銀行個人住房貸款合同專用章。
e.銀行可決定是否辦理合同公證。
?。?）貸款的發(fā)放
?、俾鋵嵸J款發(fā)放條件。包括：首付款是否全額支付到位；所購房屋符合貸款條件；需辦理保險、公證的，相關(guān)手續(xù)辦理完畢；采取委托扣劃還款方式的借款人已開立還本付息賬戶；落實相關(guān)貸款擔(dān)保手續(xù)、保證責(zé)任。
注意：抵（質(zhì)）押登記手續(xù)應(yīng)由銀行派人（該人員應(yīng)與貸款發(fā)放崗位人員分開）與抵（質(zhì)）押人一起辦理，或接受其委托代為辦理；銀行也可委托外部機(jī)構(gòu)代為辦理。
?、谫J款支付?；静襟E：信貸主管審核簽字——會計部門開立賬戶——劃付貸款。
個人住房貸款原則上采用專項提款方式。
8.貸后與檔案管理
?。?）貸款的回收
借款人按合同約定的支付方式（委托扣款或柜面還款任選其一，可變更）、還款方式等定期還款。
?。?）合同變更
?、俸贤黧w變更。借款人或財產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行遞交書面申請；銀行對變更后的借款人的主體資格、資信情況、擔(dān)保情況審批同意后，與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂合同，新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。
?、诮杩钇谙拚{(diào)整。指延長或縮短期限，借款人須向銀行遞交期限調(diào)整申請書，具備以下條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。
縮短期限的，剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短（延長）借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時，從縮短（延長）之日起，按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。
?、鄯制谶€款額的調(diào)整。
④還款方式變更。條件：貸款期內(nèi)遞交還款方式變更申請書；沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；歸還當(dāng)期本息。
⑤擔(dān)保變更。條件：遞交變更貸款擔(dān)保申請且新的擔(dān)保符合要求；不拖欠本息及相關(guān)費(fèi)用；貸款余額與新抵（質(zhì)）押物價值比例不能超過規(guī)定的抵（質(zhì)）押率。同意變更的，貸款銀行應(yīng)與借款人、擔(dān)保人簽訂變更擔(dān)保協(xié)議或重新簽訂擔(dān)保合同，辦理有關(guān)手續(xù)。
（3）貸后檢查
?、俳杩钊藱z查。主要檢查借款用途和借款人還債能力，對借款人的不當(dāng)行為應(yīng)限期要求糾正，對借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任；
②擔(dān)保的檢查。對危及擔(dān)保能力的情形，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新?lián)?，對借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款本息，或解除合同；
③對開發(fā)商和項目及合作機(jī)構(gòu)的檢查。
?。?）貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理
?、儋J款風(fēng)險分類。一般先定量分類，再定性分類。分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常貸款、關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款五類：
?、诓涣假J款的認(rèn)定。包括次級、可疑和損失類貸款。銀行定期對不良貸款進(jìn)行認(rèn)定。
③不良貸款的催收。按拖欠期限的不同可采取電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收、采取法律手段催收等不同方式。
?、懿涣假J款的處置。抵押物處置可與借款人協(xié)商變賣、提起訴訟或申請強(qiáng)制執(zhí)行；對呆賬應(yīng)按規(guī)定核銷；對銀行保留追索權(quán)的貸款實行“賬銷案存”，并注意訴訟時效。
（5）貸后檔案管理
?、儋J款檔案的內(nèi)容。主要包括：借款人的相關(guān)資料；貸后管理相關(guān)材料。
?、跈n案的收集整理和歸檔登記。
?、蹤n案的借（查）閱管理。
?、軝n案的移交和接管。
?、輽n案的退回。
