《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》一出，引起了房貸一族的高度注意：一定要轉(zhuǎn)換嗎?存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換劃算嗎?利息能省多少呢?

利息變化明年才能顯現(xiàn)，根據(jù)LPR變動(dòng)幅度決定

如果房貸利率選擇“LPR+點(diǎn)數(shù)”的計(jì)價(jià)方式，那轉(zhuǎn)換LPR參考值則是2019年12月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，為4.8%。這意味著，在3月1日~8月31日，選擇任何時(shí)間辦理，加點(diǎn)數(shù)都是一樣的。采用LPR4.8%為參考值計(jì)算出的加點(diǎn)數(shù)，整個(gè)合同期都不變，變動(dòng)的只有LPR。比如房貸利率原來(lái)享受7折優(yōu)惠，即是3.43%，這一數(shù)值比參考標(biāo)準(zhǔn)LPR 4.8%少了137個(gè)點(diǎn)數(shù)，那么這個(gè)點(diǎn)數(shù)就將伴隨整個(gè)合同期，未來(lái)變動(dòng)的只是LPR。

因此，換算過(guò)后，今年執(zhí)行的利率與換算前執(zhí)行的是一樣的，到次年的利率調(diào)整日，如果新報(bào)價(jià)的LPR低于4.8%，那么執(zhí)行的房貸利率就會(huì)降低。假設(shè)LPR下降20個(gè)基點(diǎn)，即0.2%。貸款期限還剩10年，剩余本金約61萬(wàn)元，用等額本息方式還款，那么每個(gè)月就會(huì)少還約60元，一年可節(jié)省利息700元左右。

對(duì)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，業(yè)內(nèi)人士多表示，實(shí)際影響并不大。

房貸掛鉤LPR是利率更加市場(chǎng)化的體現(xiàn)，該政策本身是中性的，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是中性的。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚侔l(fā)展向追求更有質(zhì)量的增長(zhǎng)切換，為了保障經(jīng)濟(jì)活力，需要較為寬裕的市場(chǎng)流動(dòng)性，中長(zhǎng)期看利率走低的概率比較大。這一點(diǎn)，大家可以看看發(fā)達(dá)國(guó)家，基本上都是低利率，甚至是負(fù)利率狀態(tài)。所以，中長(zhǎng)期看，選擇掛鉤LPR還是比按目前的利率固定不變好。當(dāng)然，如果大家近期就有提前還貸的打算，選擇哪個(gè)也都差不多，除非發(fā)生惡性的通脹通縮，利率一般都不會(huì)在短期內(nèi)急劇變化，利息差異也微乎其微。

是否轉(zhuǎn)化取決于對(duì)未來(lái)LPR升降判斷，結(jié)合個(gè)人還款計(jì)劃

當(dāng)然，還是有不少人一定要拿出計(jì)算器好好算一算自己的房貸如何轉(zhuǎn)換才合算。顯然，如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調(diào)時(shí)無(wú)法享受下調(diào)的好處。但是，如果選擇浮動(dòng)利率，一旦LPR上調(diào)，則意味著比過(guò)去要承擔(dān)更大的利息負(fù)擔(dān)。而且按照央行的公告，一旦選擇就不能改動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，不管選擇固定利率還是LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率，不管未來(lái)LPR如何變化，房貸利息不一定比現(xiàn)在少多少。市場(chǎng)化意味著銀行不會(huì)吃虧，另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產(chǎn)金融政策。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時(shí)跟著動(dòng)。5年期的LPR未必每次都調(diào)整，而且調(diào)整的幅度可能會(huì)受到控制，以避免刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

可以看到，2019年8月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)誕生：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。今年2月20日，LPR迎來(lái)改革后的第七次報(bào)價(jià)中，第三次出現(xiàn)下調(diào)。其中，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這是5年期LPR利率第二次下調(diào)。2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個(gè)基點(diǎn)。從中長(zhǎng)期看，中國(guó)的LPR目前仍然有下降空間，這是趨勢(shì)。從金融周期、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期看，貸款利率趨勢(shì)下行是大概率。這意味著，如果選擇浮動(dòng)利率的方式，房貸利息支出會(huì)比現(xiàn)在少。但是，選擇浮動(dòng)利率的風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)有沒(méi)有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動(dòng)房貸利率上升。就目前國(guó)內(nèi)利率水平而言，當(dāng)前是處于相對(duì)低位的，5年期貸款基準(zhǔn)利率過(guò)去20年基本維持在7%左右，未來(lái)從4.75%繼續(xù)向下的空間還有多大?利率重新進(jìn)入上行通道也是有可能的。

因此，也有不少業(yè)內(nèi)人士建議，如果當(dāng)時(shí)貸款，是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，比如7折，選擇固定利率或更合適。如果是上浮的利率，為了少點(diǎn)利息，并預(yù)計(jì)在沒(méi)有通脹的情況下，LPR會(huì)大概率下行，就選擇LPR的浮動(dòng)利率。

而對(duì)于不同的人，究竟怎樣更劃算，可以綜合考慮貸款余額、還款期限以及還款計(jì)劃等多方面因素，個(gè)人對(duì)未來(lái)LPR利率升降預(yù)期將是關(guān)鍵因素。同時(shí)還要結(jié)合自己貸款期限、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計(jì)劃提前還款、收入變化是否影響月供能力等綜合決定。如果余額較少、計(jì)劃提前還款的無(wú)妨選浮動(dòng)，上下皆影響不大;如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的(比如9折以下低于4.41%)、計(jì)劃長(zhǎng)期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來(lái)下調(diào)上調(diào)都有可能，如果上調(diào)幅度較大對(duì)月供可能產(chǎn)生不小的影響。

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