考點(diǎn)六：投資性房地產(chǎn)的處置
　　企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),因非貨幣性資產(chǎn)交換等而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。

　　【例題·計(jì)算題】A公司有關(guān)投資性房地產(chǎn)資料如下：
　　（1）2010年12月18日A公司與B公司簽訂租賃合同，A公司將一棟辦公樓整體出租給B公司，租期為3年，年租金為2 000萬(wàn)元，每年年初支付。2010年12月31日為租賃期開(kāi)始日。該辦公樓系2009年12月31日購(gòu)入，原值為50 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。
　　如果后續(xù)采用成本模式計(jì)量，則采用直線法計(jì)提折舊。如果后續(xù)采用公允模式計(jì)量的，則2010年12月31日的公允價(jià)值為60 000萬(wàn)元。

　　（2）2011年初收到租金，2011年支付辦公樓的修理費(fèi)用2萬(wàn)元，2011年末辦公樓公允價(jià)值為63 000萬(wàn)元。

　?。?）2012年年初收到租金，年末辦公樓公允價(jià)值為61 000萬(wàn)元。

　?。?）2013年年初收到租金，年末辦公樓公允價(jià)值為62 000萬(wàn)元。假定2013年12月31日租賃期滿后收回，為了提高辦公樓的租金收入，決定在租賃期滿后對(duì)辦公樓進(jìn)行改擴(kuò)建,并與C企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將辦公樓出租給C公司。隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。

　　（5）2014年3日31日,辦公樓改擴(kuò)建工程完工,共發(fā)生支出6 000萬(wàn)元均銀行存款支付。同時(shí)出租給C公司。

　　（6）假定2013年12月31日租賃期滿后將其出售，售價(jià)為70 000萬(wàn)元。

　　【例題·單選題】2010年6月1日，甲公司董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。當(dāng)日，辦公樓的賬面價(jià)值為5 500萬(wàn)元，公允價(jià)值為12 000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生資本公積6 500萬(wàn)元。辦公樓2010年12月31日的公允價(jià)值為13 000萬(wàn)元，2011年12月31日的公允價(jià)值為13 200萬(wàn)元。2012年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對(duì)外出售，取得價(jià)款14 000萬(wàn)元。甲公司2012年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是（?。┤f(wàn)元。
　　A.800
　　B.2 000　
　　C.7 300
　　D.8 500
　　『正確答案』C
　　『答案解析』公允價(jià)值14 000-賬面價(jià)值13 200+資本公積金6 500＝7 300（萬(wàn)元）
　　【例題·計(jì)算題】甲公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)出租的商品房、土地使用權(quán)和商鋪均采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　　2012年度發(fā)生的有關(guān)交易或事項(xiàng)如下：
　?。?）1月1日，因商品房滯銷，董事會(huì)決定將一棟商品房用于出租。1月20日, 甲公司與乙公司簽訂租賃合同將商品房以經(jīng)營(yíng)租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9 000萬(wàn)元，未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，公允價(jià)值為10 000萬(wàn)元。該出租商品房預(yù)計(jì)使用50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。
　?、?012年1月出租商品房
　　借：投資性房地產(chǎn)——商品房　9 000
　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　9 000
　?、诔鲎獾纳唐贩?012年度計(jì)提折舊
　　1月出租后是用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所以計(jì)提折舊的時(shí)間就應(yīng)該是11個(gè)月，所以折舊金額是9 000/50×11/12＝165（萬(wàn)元）。
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　165
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　165
　?。?）1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)用于建造辦公樓。該土地使用權(quán)成本為2 750萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)可使用50年，采用直線法攤銷，已攤銷10年，攤銷額為550萬(wàn)元。辦公樓于1月5日開(kāi)始建造，至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出3 445萬(wàn)元，以銀行存款支付。
　　借：無(wú)形資產(chǎn)　　　　　　　　　2 750
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　550
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)　　2 750
　　　　　　累計(jì)攤銷　　　　　　　　　　　　550
　　借：在建工程　　　　（2 750/50）55
　　　　貸：累計(jì)攤銷　　　　　　　　55
　　借：在建工程　　　　　　　3 445
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　3 445
　?。?）3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計(jì)劃對(duì)其重新裝修后繼續(xù)用于出租。該商鋪成本為6 500萬(wàn)元，至重新裝修之日，已計(jì)提折舊2 000萬(wàn)元，賬面價(jià)值為4 500萬(wàn)元。裝修工程于8月1日開(kāi)始，于年末完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，共發(fā)生裝修支出1 500萬(wàn)元，以銀行存款支付。裝修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加。
　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　　　4 500
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　2 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　6 500
　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　　　1 500
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　1 500
　　借：投資性房地產(chǎn)?。? 500+1 500）6 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建　　　6 000
　?。?）假設(shè)不存在其他因素，根據(jù)上述業(yè)務(wù)計(jì)算甲公司2012年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目“存貨”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目列報(bào)金額。
　　存貨的＝0；（資料1）
　　無(wú)形資產(chǎn)＝2 750-550-55＝2 145（萬(wàn)元）
　　在建工程＝3 500萬(wàn)元；至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出（3 445+55）萬(wàn)元。（資料2）
　　固定資產(chǎn)＝0；
　　投資性房地產(chǎn)＝（資料1）9 000-165+（資料3）6 000＝14 835（萬(wàn)元）。
　　【例題·綜合題】（2012年考題）甲公司2007年度至2012年度發(fā)生的與一棟辦公樓有關(guān)的業(yè)務(wù)資料如下：
　?。?）2007年1月1日，甲公司與乙公司簽訂合同，委托乙公司為其建造一棟辦公樓。合同約定，該辦公樓的總造價(jià)為5 000萬(wàn)元，建造期為12個(gè)月，甲公司于2007年1月1日向乙公司預(yù)付20%的工程款，7月1日和12月31日分別根據(jù)工程進(jìn)度與乙公司進(jìn)行工程款結(jié)算。
　?。?）2007年1月1日，為建造該辦公樓，甲公司向銀行專門借款2 000萬(wàn)元，期限為2年，合同年利率與實(shí)際年利率均為8%，每年利息于次年1月1日支付，到期一次還本。專門借款中尚未動(dòng)用部分全部存入銀行，年利率1%，假定甲公司每年年末計(jì)提借款利息費(fèi)用；存貸款利息全年按360天計(jì)算，每月按30天計(jì)算。
　?。?）2007年1月1日，該辦公樓的建造活動(dòng)正式開(kāi)始，甲公司通過(guò)銀行向乙公司預(yù)付工程款1 000萬(wàn)元；7月1日，甲公司根據(jù)完工進(jìn)度與乙公司結(jié)算上半年工程款2 250萬(wàn)元，扣除全部預(yù)付工程款后，余款以銀行存款支付給乙公司。
　?。?）2007年12月31日，該辦公樓如期完工，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并于當(dāng)日投入使用，甲公司以銀行存款向乙公司支付工程款2 750萬(wàn)元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為155萬(wàn)元，采用年限平均法計(jì)提折舊。
　?。?）2010年11月，甲公司因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整，決定將該辦公樓停止自用，改為出租以獲取租金收益。2010年12月20日，甲公司與丙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將該辦公樓以經(jīng)營(yíng)租賃的方式租給丙公司，租賃期為2年，租賃開(kāi)始日為2010年12月31日，甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2010年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為5 100萬(wàn)元。
　?。?）2011年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為5000萬(wàn)元。
　?。?）2012年12月31日，租賃合同到期，甲公司將該辦公樓以4 800萬(wàn)元的價(jià)格售出，款項(xiàng)已存銀行，假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。 （“投資性房地產(chǎn)”科目要求寫出二級(jí)明細(xì)科目，答案中的金額單位用萬(wàn)元表示）
　　『正確答案』（1）根據(jù)資料（3），編制甲公司2007年1月1日預(yù)付工程款和2007年7月1日與乙公司結(jié)算工程款的會(huì)計(jì)分錄。
　　借：預(yù)付賬款　　　　1 000
　　　　貸：銀行存款　　　　1 000
　　借：在建工程　　　　2 250
　　　　貸：預(yù)付賬款　　　　1 000
　　　　　　銀行存款　　　　1 250
　?。?）根據(jù)資料（1）～（4），計(jì)算甲公司2007年專門借款利息應(yīng)予資本化的金額，并編制相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。
　　專門借款利息資本化金額=2 000×8%-1 000×1%÷2=155（萬(wàn)元）
　　借：在建工程　　　　　　　155
　　　　應(yīng)收利息[或：銀行存款]　5
　　　　貸：應(yīng)付利息　　　　　　　　160
　　（3）根據(jù)資料（4），計(jì)算甲公司2007年12月31日該辦公樓完工作為固定資產(chǎn)入賬的金額以及2008年度應(yīng)計(jì)提折舊的金額。
　　固定資產(chǎn)入賬金額=2 250+2 750+155=5 155（萬(wàn)元）；
　　2008年固定資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提折舊額=（5 155-155）÷50=100（萬(wàn)元）
　　（4）根據(jù)資料（5），編制甲公司將該辦公樓由自用轉(zhuǎn)為出租的會(huì)計(jì)分錄。
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　5 100
　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　300
　　　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　5 155
　　　　　　資本公積　　　　　　　　　　　245
　?。?）根據(jù)資料（6）編制甲公司2011年12月31日對(duì)該辦公樓進(jìn)行期末計(jì)量的會(huì)計(jì)分錄。
　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　100
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　　100
　?。?）根據(jù)資料（7），編制甲公司2012年12月31日售出辦公樓的會(huì)計(jì)分錄。
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　4 800
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　4 800
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　4 855
　　　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　100
　　　　資本公積　　　　　　　　　　　245
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)-成本　　　　　　5 100

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