考點三：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
在極少情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。
采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)（包括首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價值無法可靠確定，但是預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或完工后（二者孰早），再以公允價值計量。
但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。
【例題·多選題】（2008年考題）下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（?。?。
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式
B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式
D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
『正確答案』ABD
『答案解析』投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。
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（一）成本模式計量 |
（二）公允價值模式計量 |
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1.相關(guān)規(guī)定 |
1.相關(guān)規(guī)定 |
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2.會計處理 |
2.會計處理 |
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（2）取得的租金收入 |
（2）取得的租金收入 |
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（3）經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當計提減值準備 |
—— |
【例題·計算題】經(jīng)甲公司董事會批準，甲公司購買一棟寫字樓，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化。
?。?）2012年3月1日，支付價款為3 000萬元。
| 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) |
采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) |
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借：投資性房地產(chǎn) 3 000 |
借：投資性房地產(chǎn)——成本 3 000 |
（2）2012年5月1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述寫字樓出租給乙公司使用，租賃期為3年。年租金為600萬元，2012年7月1日為租賃期開始日。當日收到300萬元存入銀行。
| 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) |
采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) |
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借：銀行存款 300 |
同左 |
?。?）2012年12月31日，若采用成本模式計量，寫字樓預(yù)計剩余使用年限為30年，凈殘值為零，采用直線法計提折舊。若采用公允模式計量，公允價值為3 200萬元。
| 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) |
采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) |
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借：其他業(yè)務(wù)成本 75 |
借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動200 |
?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式計量條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。
成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。
已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
【例題·判斷題】（2012年考題）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值計量模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。（ ）
『正確答案』√
【例題·單選題】（2011年考題）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（ ）。
A.資本公積
B.營業(yè)外收入
C.未分配利潤
D.投資收益
『正確答案』C
『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)該作為會計政策變更處理，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)計入留存收益。所以選擇C。
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