考點一：投資性房地產(chǎn)的范圍
（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍
1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。
【思考問題】 甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)？
【答案】屬于。
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產(chǎn)？
【答案】屬于。
3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。
注意的問題：
（1）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，如果是以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，則不屬于投資性房地產(chǎn)。
【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將其擁有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將該門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產(chǎn)？
【答案】對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，所以屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，所以不屬于其投資性房地產(chǎn)。
（2）已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租建筑物。
【思考問題】“空置建筑物或在建建筑物”能否確認投資性房地產(chǎn)？
【答案】對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。
?。?）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
【思考問題】甲公司在貴陽市中心購買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經(jīng)營出租給某商業(yè)銀行作為分行，2層經(jīng)營出租給A公司作為餐飲服務(wù)，3層以上全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經(jīng)營出租給C公司作為大型超市。甲公司同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。屬于投資性房地產(chǎn)？
【答案】屬于。
?。ǘ┎粚儆谕顿Y性房地產(chǎn)的范圍
1.自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。
2.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。
3.某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
【思考問題】
?。?）甲公司在重慶市中心有一個辦公樓，共15層，作為企業(yè)管理部門使用。每層均能夠單獨計量和出售。2012年，甲公司將第1層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市， 2－10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，11－15層仍然作為辦公使用。
第1層，2－10層屬于投資性房地產(chǎn)？
【答案】屬于。
（2）甲公司在深圳市中心有一個旅館，共10層，作為提供住宿服務(wù)。1至10層均能夠單獨計量和出售的?，F(xiàn)在，第8、9和10層全部經(jīng)營出租給某公司作為辦公用房，其他1－7層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。
第8、9和10層能否作為投資性房地產(chǎn)？
【答案】可以。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。
【歸納總結(jié)】
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內(nèi)容 |
是否屬于投資性房地產(chǎn) | |
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1 |
企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館或飯店 |
×，屬于固定資產(chǎn) |
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2 |
企業(yè)自用的辦公樓 |
×，屬于固定資產(chǎn) |
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3 |
房地產(chǎn)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 |
×，屬于存貨 |
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4 |
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋 |
×，屬于存貨 |
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5 |
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 |
√ |
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6 |
企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓的土地使用權(quán) |
×，屬于無形資產(chǎn) |
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7 |
房地產(chǎn)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造商品房的土地使用權(quán) |
×，屬于存貨 |
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8 |
企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物 |
×，不屬于企業(yè)的資產(chǎn) |
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9 |
已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置 |
√ |
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10 |
房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的商品房 |
×，屬于存貨 |
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11 |
房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) |
×，屬于存貨 |
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12 |
出租柜臺 |
×，屬于固定資產(chǎn) |
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13 |
炒樓花 |
× |
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14 |
閑置土地 |
×，屬于存貨或無形資產(chǎn) |
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15 |
企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 |
×，屬于固定資產(chǎn) |
【例題·單選題】下列項目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是（?。?。
A.企業(yè)已出租的建筑物
B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置
C.房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的建筑物
D.非房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
『正確答案』C
『答案解析』選項C不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為存貨處理。
【例題·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。?。
A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋
B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋
C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)
D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物
『正確答案』ACD
『答案解析』房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨；企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)；企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，更不能確認為投資性房地產(chǎn)。
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