一、司考理論精煉
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)。所有人的所有權(quán)不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權(quán)的客體和使用上均具有獨(dú)立性。
?。ㄒ唬I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體范圍：
1、業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
3、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
4、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
?。ǘ┫铝惺马?xiàng)由業(yè)主共同決定：
1、制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則；
2、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
3、選舉和更換業(yè)主委員會；
4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人；
5、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
二、司考命題角度分析
【角度1】 建筑物區(qū)分所有人的權(quán)利義務(wù)。
例題： 對于區(qū)分所有人的建筑物（）？
?。粒畢^(qū)分所有人對整個建筑物享有共同所有權(quán)
?。拢畢^(qū)分所有人得就共有部分請求分割
?。茫畢^(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓
?。模灿胁糠值男蘅樫M(fèi)用及其他分擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔(dān)
答：Ｄ 區(qū)分所有人對專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，共用部分享有共有權(quán)。Ａ錯。區(qū)分所有人的共有權(quán)與房屋所有權(quán)密切相伴，不能分離，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時必然轉(zhuǎn)讓共有部分的共有權(quán)，且區(qū)分所有人不得就共有部分請求分割。ＢＣ錯。
三、應(yīng)試能力拓展
例：（06．卷三．多．55）甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？
A．甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入
B．一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利
C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)
D．如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
答：ＡＢＤ 甲、乙、丙、丁對于各自居住的房子享有獨(dú)立所有權(quán)，其客體是使用和構(gòu)造上均具有獨(dú)立性的部分，所以一層住戶肯定不對三、四層的樓板享有所有權(quán)。Ｂ對。整堵墻以及樓頂屬于甲、乙、丙、丁共同擁有的，所以墻的廣告收入四人分享，丁在樓頂建花圃必須要得到甲、乙、丙的同意。ＡＤ對。至于Ｃ于法于理無據(jù)。
司考技巧：
