1 房屋拆遷估價(jià)的問題
1.1 確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的不公正性
目前我國主要有 3 種確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定具有公正性。
?。?）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達(dá)成一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達(dá)成一致意見，所以，這種方式往往在實(shí)際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識(shí)的情況。
?。?）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在 50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要 50%以下的被拆遷人反對就推定 50%以上的被拆遷人同意。其實(shí)在實(shí)際工作當(dāng)中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說默示不能等于承認(rèn)。
一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。
?。?）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實(shí)際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評估機(jī)構(gòu)由誰來確定和采取什么方式確定。
1.2 土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆橇炕?
《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用；任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為 70 年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時(shí)，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評估時(shí)基本沒有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權(quán)。
1.3 估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏中立性
建設(shè)部 2000 年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和
《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，改制后房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門、評估機(jī)構(gòu)和拆遷公司之間的復(fù)雜關(guān)系，使得評估機(jī)構(gòu)很難保持中立性。
拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機(jī)構(gòu)激烈競爭的情況下，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了與拆遷人建立長期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會(huì)屈從于拆遷人，甚至用過低估價(jià)的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價(jià)機(jī)構(gòu)本身，而在于缺乏科學(xué)的相應(yīng)制度和機(jī)制。
2 相關(guān)對策建議
2.1 公正委托制度
公正地確定拆遷評估機(jī)構(gòu)需要房地產(chǎn)管理部門和拆遷當(dāng)事人的共同努力，規(guī)范現(xiàn)有的委托方式。首先，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)檔案，定期向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。其次，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本著公開透明的原則，由全體被拆遷人投票，從公示的估價(jià)機(jī)構(gòu)中選出擬委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)（按得票多少選出 3 至 5 家）。最后，由拆遷當(dāng)事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定還可以引入公開、公正、公平的招投標(biāo)制度，使整個(gè)拆遷市場脫離拆遷人的操縱。
2.2 準(zhǔn)確定位估價(jià)物
?。?）明析產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)文件是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，低價(jià)付清證明、建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。20 世紀(jì) 80 年代的房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但過去大量的歷史遺留問題使相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯(cuò)綜復(fù)雜，撲朔迷離。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問題。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到應(yīng)用何種估價(jià)方法，選用評估方法時(shí)要堅(jiān)持合理、合法、合情的原則。
?。?）合理確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行價(jià)格評估時(shí)，必然會(huì)涉及到評估時(shí)點(diǎn)的確定問題。由于房屋拆遷是個(gè)報(bào)考的過程，從開始準(zhǔn)備拆遷到拆遷實(shí)施直到房屋安置，一般需要 3~5年時(shí)間，在這么長的時(shí)間里以哪個(gè)時(shí)間作為拆遷評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢？從實(shí)踐中來看，至少有以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)：決定拆遷日、拆遷動(dòng)員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時(shí)點(diǎn)上，比較合理的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。
根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動(dòng)房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時(shí)，必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，嚴(yán)格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項(xiàng)目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個(gè)拆遷過程中十分重要的日子，標(biāo)志著拆遷工作的正式啟動(dòng)與實(shí)施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋、租賃房屋和改變房屋、土地用途。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日估價(jià)為房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。
?。?）尊重自然屬性。2001 年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。應(yīng)當(dāng)說，被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估，客觀體現(xiàn)了被拆遷房屋的自然屬性。
進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不是只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。對“用途”的理解有 2 種觀點(diǎn)，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。這是典型的行政管理的思維。二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判斷。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對抗實(shí)際用途。房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對該房屋用途。這是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，是尊重房屋自然屬性。評估價(jià)值還應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層和朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式和使用率等都應(yīng)在估價(jià)時(shí)考慮，對樓層和朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。
2.3 堅(jiān)持平等原則
在實(shí)際的拆遷估價(jià)工作中既要堅(jiān)持拆遷人與被拆遷人之間的平等，又要堅(jiān)持估價(jià)機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人之間的平等。
?。?）堅(jiān)持估價(jià)機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人的平等。在整個(gè)評估工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持原則，保持獨(dú)立人格，不能在拆遷人的無理干預(yù)下屈從。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)涉及的對象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也很多，拆遷當(dāng)事人對此不可能充分了解，估價(jià)的理論和方法拆遷當(dāng)事人也不可能準(zhǔn)確理解，加之拆遷當(dāng)事人都有自己的傾向性，因此他們對拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果可能會(huì)不同程度地存在疑問。估價(jià)機(jī)構(gòu)不能僅僅出具報(bào)告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門，認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑問，使他們準(zhǔn)確理解估價(jià)報(bào)告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果。只有拆遷當(dāng)事人才最了解估價(jià)對象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處，估價(jià)機(jī)構(gòu)還要仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或通知測繪機(jī)構(gòu)重新查丈。保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事人的意見，不但不影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的客觀公正性，反而更加提升了估價(jià)機(jī)構(gòu)的價(jià)值和地位。
（2）堅(jiān)持拆遷人與被拆遷人的平等。在房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過程中，被拆遷人是被動(dòng)的，是弱勢的群體，被拆遷人的被動(dòng)地位容易使其合法權(quán)益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應(yīng)在政策上有所傾斜，保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于（至少不低于）所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價(jià)格水平。當(dāng)然，過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，加重開發(fā)成本，也會(huì)打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設(shè)。
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