貸后管理

個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸后檢查、合同變更、本息回收、貸款的風(fēng)險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。

1.貸后檢查

(1)對借款人的檢查

發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人進(jìn)行糾正，對借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任。

①借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的;

②借款人未按合同約定用途使用貸款的;

③借款期內(nèi)，借款人累計一定月數(shù)(包括計劃還款當(dāng)月)未償還貸款本息和相關(guān)費用的;

④借款人拒絕或阻礙貸款銀行對貸款使用情況實施監(jiān)督檢查的;

⑤借款人卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償債能力的;

⑥借款人發(fā)生其他足以影響其償債能力的事件的。

(2)對保證人的檢查

發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。

①保證人失去擔(dān)保能力的;

②作為保證人的法人，其經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的;

③作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的;

④保證人拒絕貸款銀行對其資金和財產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督的;

⑤保證人向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保的。

(3)對抵押物的檢查

發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。

①抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對抵押物是否完好進(jìn)行檢查的;

②因第三人的行為導(dǎo)致抵押物的價值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的;

③抵押物毀損、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的;

④未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的;

⑤抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押物，但所得價款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的;

⑥抵押物被重復(fù)抵押。

(4)對質(zhì)押權(quán)利的檢查

發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。

①質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價值減少，出質(zhì)人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的;

②出質(zhì)人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓質(zhì)押權(quán)利，但所得價款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的;

③質(zhì)押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質(zhì)押人贈與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)利的。

(5)對開發(fā)商和項目以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點

①開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況：

②項目資金到位及使用情況;

③項目工程形象進(jìn)度;

④項目銷售情況及資金回籠情況;

⑤產(chǎn)權(quán)證辦理的情況;

⑥履行擔(dān)保責(zé)任的情況;

⑦開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況;

⑧合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務(wù)情況等;

⑨其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。