知識點2：投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量
第二節(jié)　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量
一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量
（一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量
1.已出租的土地使用權(quán)：租賃期開始日
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：管理當(dāng)局書面決議日
3.已出租的建筑物：租賃期開始日
沒有達(dá)成租賃協(xié)議之前，應(yīng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)（簡便起見，無形資產(chǎn)略，下同），租賃期開始日之后，再確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計量，比照固定資產(chǎn)。
（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量
自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值（二者缺一不可），才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認(rèn)為兩項不同的投資性房地產(chǎn)。
【2010年考題·判斷題】
企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（　）
【正確答案】×
【答案解析】企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定
可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題·計算題】
2009年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。2009年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。2009年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000元；兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。
【正確答案】土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝9 000 000×（12 000 000÷24 000 000）＝4 500 000（元）
借：固定資產(chǎn)——廠房　　　　　12 000 000
　　投資性房地產(chǎn)——廠房　　　12 000 000
　　貸：在建工程——廠房　　　　　24 000 000
借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)　 4 500 000
　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)　　　4 500 000
兩棟廠房和一塊土地，確認(rèn)成4項資產(chǎn)：作為固定資產(chǎn)的廠房、作為投資性房地產(chǎn)的廠房、作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)、作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。
二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
符合確認(rèn)條件的后續(xù)支出，予以資本化，比照固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出（如更新改造）；但是，進(jìn)入更新改造過程后，并不通過“在建工程”科目核算，而將其賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)（在建）”科目。
不符合確認(rèn)條件的后續(xù)支出，計入“其他業(yè)務(wù)成本”，比照固定資產(chǎn)的費用化后續(xù)支出（如日常修理）。

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