三、投資性房地產(chǎn)成本模式和公允價值模式計量的區(qū)別
1、外購房地產(chǎn)的初始計量：|
成本模式 |
公允價值模式 |
| 按照實(shí)際成本初始計量，記入“長期股權(quán)投資”科目 | 按照實(shí)際成本進(jìn)行初始計量，記入長期股權(quán)投資——成本 |
2、資本化的后續(xù)支出
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成本模式 |
公允價值模式 |
| （1）轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) （2）發(fā)生改良或裝修支出時： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款等 （3）改良或裝修完成時： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 |
（1）轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 （2）發(fā)生改良或裝修支出時： 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款等 （3）改良或裝修完成時： 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 |
3、后續(xù)計量
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成本模式 |
公允價值模式 |
| 1.按月計提折舊或攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 2.減值 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 減值金額不得轉(zhuǎn)回，不確認(rèn)公允價值變動?！?/TD> | 1.公允價值變動 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 或者做相反分錄。 不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，不計提減值準(zhǔn)備 |
4、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
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成本模式 |
公允價值模式 |
| 轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 |
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（按公允價值入賬） 借（或貸）：公允價值變動損益（差額） 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 |
| 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) |
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品（按公允價值入賬） 借（或貸）：公允價值變動損益（差額） 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 |
| 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 |
自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) （1）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當(dāng)期損益； 借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價值變動損益（公允價值與其賬面價值的差額） 貸：固定資產(chǎn) （2）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益。 借：投資性房地產(chǎn)（公允價值） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 資本公積——其他資本公積 |
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作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) |
作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) ①轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當(dāng)期損益； 借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬） 存貨跌價準(zhǔn)備 公允價值變動損益 （公允價值與其賬面價值的差額） 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ②轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益。 借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬） 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積——其他資本公積 |
5、投資性房地產(chǎn)的處置
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成本模式 |
公允價值模式 |
| 1.取得的處置收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2.結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) |
公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的處置 1.取得的處置收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2.結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 3.結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益 借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務(wù)成本 或作相反會計分錄。 4.結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值的差額 借：資本公積——其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)成本 |
【例題·單選題】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。2008年4月15日，該寫字樓的賬面余額5 000萬元，累計折舊500萬元，公允價值為4 700萬元。2008年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為4 800萬元。2009年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以5 500萬元出售，出售款項已收入銀行存款戶。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)和租金收入。該項投資性房地產(chǎn)對甲企業(yè)2009年度損益的影響金額為（ ）萬元。
A.1 000
B.900
C.800
D.700
『正確答案』B
『答案解析』該項投資性房地產(chǎn)對甲企業(yè)2009年度損益的影響金額＝（5 500－4 800）＋（4 700－4 500）＝900（萬元）。公允價值的結(jié)轉(zhuǎn)不影響企業(yè)的損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
?、?008年4月15日，自用寫字樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 47 000 000
累計折舊 5 000 000
貸：固定資產(chǎn) 50 000 000
資本公積——其他資本公積 2 000 000
?、?008年12月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1 000 000
貸：公允價值變動損益 1 000 000
?、?009年6月，收回并出售投資性房地產(chǎn)：
借：銀行存款 55 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 55 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 48 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 47 000 000
——公允價值變動 1 000 000
借：公允價值變動損益 1 000 000
資本公積——其他資本公積 2 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)成本 3 000 000
本章總結(jié)
1.掌握投資性房地產(chǎn)的范圍。（重點(diǎn)注意判斷）
2.掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的會計處理。
3.掌握投資性房地產(chǎn)按公允價值后續(xù)計量的會計處理。
4.掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的有關(guān)會計處理。（重點(diǎn)注意公允價值模式下將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)及日后處置的會計處理）
