一、扣除項(xiàng)目的內(nèi)容
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目：地價(jià)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金（加計(jì)扣除20%，適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目）
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)+稅金+費(fèi)用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計(jì)入了管理費(fèi)用）
【注意】
?。?）納稅人購買土地應(yīng)按照成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額。
?。?）如果購買的土地分期開發(fā)的，要進(jìn)行逐次合理的分配：
第一次分配：在開發(fā)的面積占購買的總面積之間分配
第二次分配：在已完工和未完工之間分配
第三次分配：在已銷售和未銷售之間進(jìn)行分配
最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的部分可以抵扣。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
開發(fā)成本也應(yīng)進(jìn)行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷售面積占完工面積的比例對開發(fā)成本進(jìn)行分配。
可扣建造成本＝開發(fā)總成本/可售面積×已售面積
取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本均據(jù)實(shí)扣除，即按照實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——按標(biāo)準(zhǔn)扣除
它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用
?。?）利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
?。?）（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
【注意新增內(nèi)容】
全部使用自有資金，沒有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
| 企業(yè)狀況 | 可扣除稅金 |
| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | 營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加（視同稅金）（兩稅一費(fèi)） 應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買價(jià)）×5%×（1+城建稅稅率+3%） |
| 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | 營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加（視同稅金）、印花稅（三稅一費(fèi)） 應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買價(jià)）×5%×（1+城建稅稅率+3%） 印花稅=轉(zhuǎn)讓收入×0.5‰ |
【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費(fèi)用”中列支，不單獨(dú)扣除印花稅。
特殊說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的產(chǎn)品，可以加計(jì)扣除。
加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
| 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) | 扣除項(xiàng)目 | 扣除金額 |
| 新建房地產(chǎn) （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5. 加計(jì)扣除項(xiàng)目（20%） |
（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×（1+30%）+稅 （取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×（1+25%）+稅+利息 |
| 新建房地產(chǎn) （非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 |
（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×（1+10%）+稅 （取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×（1+5%）+稅+利息 |
| 舊房及建筑物 | 扣除項(xiàng)目金額=評估價(jià)格+取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款或出讓金和費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金 評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 |
【注意的問題】
1.未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除
2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。
3.對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
課程輔導(dǎo)：2013年注會HD高清課件全新上線 業(yè)內(nèi)頂級講師聚首助你輕松拿證
歷年真題：1997-2011年注冊會計(jì)師考試(CPA)真題及答案匯總
輔導(dǎo)推薦：注會《財(cái)務(wù)成本管理》知識點(diǎn)匯總 《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理》知識點(diǎn)匯總
習(xí)題推薦：2013年注會《經(jīng)濟(jì)法》知識點(diǎn)強(qiáng)化練習(xí)及答案匯總
