四、土地增值稅法律制度
　　(－)土地增值稅的納稅人
　　土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
　　【提示】自2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
　　(二)土地增值稅的征稅范圍
　　1．征稅范圍的－般規(guī)定：
　　(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；
　　(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；
　　(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
　　2．征稅范圍的具體和特殊規(guī)定：
　　表6．4土地增值稅的征稅范圍

　　【例題3·單選題】下列各項中，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是（　?。?BR>　　A．繼承房地產(chǎn)
　　B．以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款
　　C．出售房屋
　　D．出租房屋
　　【答案】C
　　【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)該繳納土地增值稅。以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　(三)土地增值稅計稅依據(jù)(重點)－－轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額
　　1．土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入－扣除項目
　　【特別關(guān)注】扣除項目，具體包括：
　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。
　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本(包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用)。
　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　?、儇攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5％以內(nèi)；
　?、谪攧?wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10％以內(nèi)。
　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
　　【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
　　(5)財政部確定的其他扣除項目
　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，加計20％的扣除。
　　【提示】此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
　　(6)舊房及建筑物的扣除金額
　?、侔丛u估價格扣除
　　評估價格＝重置成本×成新度折扣率
　?、诎促彿堪l(fā)票金額計算扣除
　　可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。
　　2．納稅人有下列情形之－的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
　　(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
　　(2)提供扣除項目金額不實的；
　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；
　　(4)非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
　?、侔幢酒髽I(yè)在同－地區(qū)、同－年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
　　②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
　　(四)土地增值稅稅率及應(yīng)納稅額的計算
　　1．土地增值稅稅率——四級超率累進(jìn)稅率
　　表6．5土地增值稅稅率

　　2．應(yīng)納稅額計算的方法
　　(1)計算增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－扣除項目
　　(2)計算增值率，即增值額與扣除項目的比率
　　(3)計算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
　　【例題4·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造－幢寫字樓，取得銷售收入10000萬元，允許扣除項目金額為4500萬元。求該公司應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。
　　【答案】增值額＝10000—4500＝5500(萬元)，增值率＝5500÷4500＝122．22％
　　應(yīng)納土地增值稅＝5500 × 500－4500×15％＝2750—675＝2075(萬元)
　　(五)土地增值稅的減免稅
　　1．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，予以免稅；超過20％的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
　　【提示1】高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。
　　【提示2】對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這－免稅規(guī)定。
　　2．因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
　　3．企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
　　4．自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房－律免征土地增值稅。
　　(六)土地增值稅納稅清算的單位和條件
　　1．土地增值稅的清算單位
　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
　　2．土地增值稅的清算條件【★2010年多選題】
　　(1)符合下列情形之－的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
　?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
　　(2)符合下列情形之－的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
　　②取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的；
　?、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
　?、苁〖壎悇?wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　(七)納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅地點
　　1．納稅申報時間：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)。
　　2．納稅地點：房地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)的坐落地)主管稅務(wù)機關(guān)。
　　具體又可分為以下兩種情況：
　　(1)納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地－致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不－致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
　　(2)納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地－致時，則在居住所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不－致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

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