貸款抵押分析

貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí)，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

一、貸款抵押設(shè)定條件

1.抵押的范圍

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

私有財(cái)產(chǎn)——所有權(quán);公共財(cái)產(chǎn)——使用權(quán)

①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

②抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

③抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

⑥依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：

①土地所有權(quán);

②耕地、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

2.貸款抵押額度的確定

(1)抵押物的認(rèn)定——所有權(quán)認(rèn)定

作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此，銀行對(duì)選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。對(duì)國(guó)有企業(yè)，應(yīng)該核對(duì)抵押物的所有權(quán);實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，除應(yīng)該核對(duì)抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明;用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

(2)抵押物的估價(jià)

抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。銀行對(duì)抵押物的價(jià)值都要進(jìn)行評(píng)估。

①估價(jià)方法。由于我國(guó)的法律還未就抵押物估價(jià)問(wèn)題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價(jià)值，委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估或銀行自行評(píng)估。一般的估價(jià)方法是：

對(duì)于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來(lái)的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素;

對(duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià)，主要考慮的因素是無(wú)形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊;

對(duì)庫(kù)存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價(jià)，主要是考慮抵押物的市場(chǎng)價(jià)格、預(yù)計(jì)市場(chǎng)漲落、抵押物銷(xiāo)售前景;

對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

此外，估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性，也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

②抵押率的確定——抵押物的杠桿作用

在抵押物的估價(jià)中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價(jià)值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析：

實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

功能性貶值，即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值;

經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評(píng)估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)，科學(xué)地確定抵押率。

擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計(jì)算方法，準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計(jì)算公式為：

抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×100%

(3)貸款抵押額度的確認(rèn)

由于抵押物在抵押期間會(huì)出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會(huì)發(fā)生費(fèi)用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價(jià)的貸款，貸款額度要在抵押物的評(píng)估價(jià)值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計(jì)算公式為：

抵押貸款額=抵押物評(píng)估值×抵押貸款率

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

(4)抵押合同的簽訂

貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書(shū)面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：

①被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額;

②債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

③抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

④抵押擔(dān)保的范圍;

⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財(cái)產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

押登記手續(xù)，方可取得貸款。

3.抵押的效力

(1)抵押擔(dān)保的范圍

抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

兩個(gè)捆綁：抵押權(quán)和債權(quán)捆綁，抵押價(jià)值與債務(wù)捆綁

在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款與抵押物價(jià)值的比較?？傊?，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

(3)抵押物的保全——價(jià)值的保全

在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對(duì)抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價(jià)值減少時(shí)，有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價(jià)值減少時(shí)，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相等的擔(dān)保。若抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保?？傊?，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

(4)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時(shí)歸還本息，則抵押自動(dòng)消失。若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)。