第三章 個人住房貸款

一、分類、特征、擔(dān)保方式

按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款(個人一手房貸款)、個人再交易住房貸款(個人二手房住房貸款)和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

個人住房貸款的特征：貸款金額大、期限長；以抵押為前提建立的借貸關(guān)系；風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點

擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式

二、個人住房貸款業(yè)務(wù)操作

包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。

三、貸款的受理與調(diào)查

1.貸款的受理

(1)貸前咨詢：銀行通過各種渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)

(2)貸款的受理程序

①接受申請：貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

②初審。貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

2.貸前調(diào)查：對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔(dān)保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。

四、貸款的審查和審批

1.貸款的審查：貸款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。

貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。

2.個人住房貸款的審批流程：組織報批材料、審批、提出審批意見、審批意見落實

業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

①對未獲批準(zhǔn)的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;

②對需補充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序;

③對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。

五、貸款的簽約和發(fā)放

1、貸款的簽約：經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：填寫合同、審核合同、簽訂合同

2、貸款的發(fā)放：落實貸款發(fā)放條件、貸款劃付

六、貸后與檔案管理

1.貸款的回收

2、合同變更

基本規(guī)定、合同主體變更、借款期限調(diào)整、分期還款額的調(diào)整、還款方式變更、擔(dān)保變更

3、貸后檢查：貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補救措施。包括對借款人的檢查、)對保證人的檢查、對抵押物的檢查、對質(zhì)押權(quán)利的檢查、對開發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)檢查

4、貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理

(1)貸款風(fēng)險分類

貸款風(fēng)險分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進行分類。貸款風(fēng)險分類一般先進行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進行分類，再進行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險程度對定量分類結(jié)果進行必要的修正和調(diào)整。

正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。

次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

(2)不良貸款的認(rèn)定

按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認(rèn)定。

銀行要適時對不良貸款進行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責(zé)任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。

(3)不良貸款的催收

對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。個人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。

(4)不良貸款的處置

5、貸后檔案管理

七、風(fēng)險管理

1、合作機構(gòu)管理

合作機構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風(fēng)險；擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險；其他合作機構(gòu)的風(fēng)險

合作機構(gòu)風(fēng)險的防范措施：

(1)“假個貸”的防控措施：加強人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)；進一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度；要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本。

(2)其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)；業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；有效利用保證金制度；嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

2、操作風(fēng)險

貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點為：未按獨立公正原則審批；不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

法律和政策風(fēng)險：

(1)借款人主體資格：未成年人能否申請個人住房貸款問題；外籍自然人能否辦理住房貸款問題。

(2)合同有效性風(fēng)險：格式條款無效；未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險；格式條款解釋風(fēng)險；格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。

(3)擔(dān)保風(fēng)險：

(4)訴訟時效風(fēng)險

(5)政策風(fēng)驗：對境外人士購房的限制；對購房人資格的政策性限制；抵押品執(zhí)行的政策性限制；

操作風(fēng)險的防范措施：提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神；掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)；嚴(yán)格落實貸前調(diào)查和貸后檢查

3、信用風(fēng)險

借款人的信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險兩個方面。

信用風(fēng)險防范措施：加強對借款人還款能力的甄別、深入了解客戶還款意愿

八、公積金個人住房貸款

擔(dān)保方式：目前，公積金個人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。

職責(zé)分工：

①公積金管理中心基本職責(zé)。制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險。

②承辦銀行職責(zé)：基本職責(zé)（公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作）；可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

操作模式：銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作；公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作；公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動。

公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別：承擔(dān)風(fēng)險的主體不同、資金來源不同、貸款對象不同、貸款利率不同、審批主體不同

貸款流程：貸款的受理和調(diào)查；貸款的審查和審批；貸款的簽約和發(fā)放；貸后與檔案管理