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2019年中級經(jīng)濟(jì)法考點：租賃合同

第五章 合同法律制度 第九節(jié) 主要合同

四、租賃合同

（一）租賃合同概述

概念：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

形式：租賃合同中租賃期限為6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

期限：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

（二）當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

承租人：

1、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

2、承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法或按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4、承租人經(jīng)出租人同意，還可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

5、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。

出租人：

1、出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

2、出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（三）房屋租賃合同：房屋租賃合同是指以不動產(chǎn)房屋為租賃標(biāo)的物的租賃合同

1.房屋租賃合同的效力。

（1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

（4）當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

（5）當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。

2.房屋租賃合同的解除

3.承租人的優(yōu)先權(quán)

（1）出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

（2）租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

（3）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。

備考：2019年中級經(jīng)濟(jì)法考點匯總

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