2012會計職稱《中級會計實務》——“投資性房地產”選材及典型案例解析
★ 講義內容：
《投資性房地產》選材及典型案例解析
1.常見客觀題選材
①投資性房地產的界定；
?、谕顿Y性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理原則；
?、弁顿Y性房地產成本計量模式轉為公允價值計量模式的會計處理原則及關鍵核算指標的計算；
?、芄蕛r值計價的投資性房地產轉化為自用房地產或存貨時的會計處理原則，以及自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時的會計處理原則；
?、萃顿Y性房地產在處置時損益額的計算。
2.典型案例解析
【例題1·單選題】下列關于投資性房地產會計處理的表述中，正確的是（ ）。
A.采用成本模式計量的投資性房地產，期末計提的折舊費用計入管理費用
B.采用成本模式計量的投資性房地產，不得再轉為公允價值模式計量
C.按國家規(guī)定認定的閑置土地，不應確認為投資性房地產
D.企業(yè)可以根據需要改變其投資性房地產的計量模式，但應在會計報表附注中披露
【正確答案】C
【答案解析】選項A，期末計提的折舊費用應計入其他業(yè)務成本；選項B，采用成本模式計量的投資性房地產在滿足一定條件下可以轉為公允價值模式計量；選項D，對于采用公允價值模式計量的投資性房地產不得再轉為成本模式計量。
【例題2·單選題】 甲公司2011年至2014年發(fā)生以下交易或事項：
2011年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3 000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2014年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為2 800萬元。
甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2014年12月31日，該辦公樓的公允價值為2 200萬元。
?。?）基于上述資料，下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（ ）。
A.出租辦公樓應于2014年計提折舊150萬元
B.出租辦公樓應于租賃期開始日確認資本公積175萬元
C.出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價3 000萬元確認為投資性房地產
D.出租辦公樓2014年取得的75萬元租金應沖減投資性房地產的賬面價值
【正確答案】B
【答案解析】因為采用公允價值模式計量，轉換前的賬面價值＝3 000－3 000/20×2.5＝2 625（萬元）。公允價值為2 800萬元，轉換資產的公允價值大于賬面價值，所以差額應該計入資本公積＝2 800－2 625＝175（萬元）。
?。?）上述交易或事項對甲公司2014年營業(yè)利潤的影響金額是（ ）萬元。
A.0
B.－75
C.－600
D.－675
【正確答案】C
【答案解析】轉換前折舊金額＝3 000/20×1/2＝75（萬元）；轉換后確認半年租金＝150/2＝75（萬元）；當期末，公允價值與賬面價值之間的差額即公允價值變動＝2 800－2 200＝600（萬元），那么綜合考慮之后＝－75＋75－600＝－600（萬元）。
【例題3·單選題】甲于2007年7月1日開始對一生產用廠房進行改擴建，改擴建前該廠房的原價為2 000萬元，已計提折舊650萬元，已計提減值準備100萬元。在改擴建過程中領用工程物資400萬元，領用生產用原材料200萬元，原材料的進項稅額為34萬元。發(fā)生改擴建人員薪酬50萬元，用銀行存款支付其他相關費用66萬元。該廠房于2007年12月20日達到預定可使用狀態(tài)。該企業(yè)對改擴建后的廠房采用雙倍余額法計提折舊，預計尚可使用年限為8年，預計凈殘值為50萬元。2009年12月10日，由于所生產的產品停產，甲決定將上述廠房以經營租賃方式對外出租，租賃期為2年，每年末收取租金，每年租金為400萬元，起租日為2009年12月31日，營業(yè)稅率為5%，對租出的投資性房地產采用成本模式計量，租出后，該廠房仍按原折舊方法、折舊年限和預計凈殘值計提折舊，則2010年因出租此廠房產生的其他業(yè)務利潤為（ ）萬元。
A.118.75
B.98.75
C.110.23
D.95.45
【正確答案】B
【答案解析】①2007年末該廠房的原價＝2 000－650－100＋400＋200＋34＋50＋66＝2 000（萬元）；
?、?008年廠房的折舊＝2 000×25%＝500（萬元）；
?、?009年廠房的折舊＝（2 000－500）×25%＝375（萬元）；
?、?010年廠房的折舊＝（2 000－500－375）×25%＝281.25（萬元）；
?、?010年的租金收入為400萬元；
?、?010年因出租廠房產生的其他業(yè)務利潤＝400－281.25－400×5%＝98.75（萬元）。
【例題4·多選題】下列有關投資性房地產的論述中錯誤的有（ ）。
A.自用房產轉化為公允價值模式的投資性房地產時，如果產生了增值則列入當期“公允價值變動損益”
B.由公允價值模式的投資性房地產轉化為自用房產時，不論增、貶值均列入當期的“公允價值變動損益”
C.以成本模式計量的投資性房地產計提的減值準備不得在其價值恢復時轉回
D.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，可以從公允價值模式轉為成本模式
E.成本模式轉為公允價值模式應當作為會計估計變更，采用未來適用法進行處理
【正確答案】ADE
【答案解析】
備選答案A：自用房產轉化為公允價值模式的投資性房地產時如果產生了增值則列入當期“資本公積”。
備選答案D：已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
備選答案E：成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。
【例題5·單選題】甲公司將一棟商業(yè)大樓出租給乙公司使用，并一直采用成本模式進行計量，稅法對其成本模式計量口徑是認可的。2008年1月1日，由于房地產交易市場的成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，甲公司決定對該投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該大樓原價6 000萬元，已計提折舊3 500萬元，當日該大樓的公允價值為7 000萬元。甲公司按凈利潤的10%計提法定盈余公積，按資產負債表債務法核算所得稅，所得稅稅率為25%，則甲公司因此調整2008年初未分配利潤（ ）萬元。
A.3 037.5
B.4 050
C.4 500
D.1 485
【正確答案】A
【答案解析】甲公司所做會計分錄是：
借：投資性房地產――成本 7 000
投資性房地產累計折舊 3 500
貸：投資性房地產 6 000
遞延所得稅負債 1 125（4 500×25%）
盈余公積 337.5（4 500×75%×10%）
利潤分配――未分配利潤 3 037.5（4 500×75%×90%）
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