法考學(xué)霸通關(guān)攻略丨法考備考交流群：826561625
一、情景引入
畢業(yè)生小田與房東王大訂立房屋租賃合同，約定租期2年。
半年后，王大將該出租屋出售給潘二，但沒有通知小田。
不久，小田以其房屋優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，請求法院判決王大與潘二之間的房屋買賣合同無效。
請問，小田的訴求能得到法院支持嗎？
今天，我們就來聊聊關(guān)于租房的民法知識。
二、房屋承租人的權(quán)利
（一）買賣不破租賃
構(gòu)成要件 | ①租賃合同有效； |
法律效果 | 原來的租賃合同的內(nèi)容維持不變（租金、期限等），出租人替換為新的所有權(quán)人。 |
例外情形 | 下列三種情形，不適用買賣不破租賃規(guī)則： |
（二）優(yōu)先購買權(quán)
房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出賣人出賣、拍賣房屋（不包括繼承、贈予）或者與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)，應(yīng)提前在合理期間通知承租人（不需要同意），承租人享有同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。
法律效果 | 優(yōu)先購買權(quán)是“形成權(quán)”（僅看承租人單方意愿），承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，則自動在出租人與承租人之間成立房屋買賣合同。 |
法律救濟 | 出租人出賣租賃房屋未在合理期間內(nèi)通知承租人，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，法院不予支持。 |
所以，因為王大在租賃期間出賣出租屋給潘二，且沒有提前通知小田，小田的優(yōu)先購買權(quán)受到了侵害，他有權(quán)要求王大承擔(dān)賠償責(zé)任。
但是，他無權(quán)請求法院確認(rèn)王大與潘二簽訂的房屋買賣合同無效。
三、房屋承租人的義務(wù)
除了享有權(quán)利外，承租人還要承擔(dān)哪些義務(wù)呢？
用法遵守義務(wù) | 承租人應(yīng)按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受損的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 |
保管義務(wù) | 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 |
返還義務(wù) | 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)適用后的狀態(tài)。 |
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四、非法轉(zhuǎn)租
如果小王在房屋租賃期間，因工作變動需要更換住處，未經(jīng)過房東王大同意，將該出租屋擅自轉(zhuǎn)租給了小宇，民法對此有何規(guī)定呢？
非法轉(zhuǎn)租時，發(fā)生以下法律后果：
轉(zhuǎn)租人與次承租人之間 | 轉(zhuǎn)租人小田與次承租人小宇之間的租賃合同有效，小田負(fù)有使小宇取得對租賃物使用、收益權(quán)利的義務(wù)，若小田不能使小宇取得使用、收益的權(quán)利，則小宇有權(quán)向小田請求損害賠償。 |
出租人與承租人之間 | 承租人小田擅自轉(zhuǎn)租是嚴(yán)重違約行為，出租人王大有權(quán)終止合同，并可以請求損害賠償;出租人王大不終止合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因小田轉(zhuǎn)租而受影響。 |
出租人與次承租人之間 | 次承租人小宇的租賃權(quán)不能對抗出租人王大，在王大終止租賃關(guān)系時，王大可以直接向小宇請求返還租賃物。 |
原來，生活中看似平常的租房現(xiàn)象，也蘊含那么多的民法理論呀~
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