未來半年內(nèi)你可能會(huì)接到來自銀行通知換簽房貸合同的電話。起因是央行2019年底發(fā)布的一則公告。從2020年3月1日起到2020年8月31日這半年內(nèi)，要完成存量浮動(dòng)利率貸款客戶定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換。什么意思？通俗來講就是你之前在銀行貸過款，現(xiàn)在這些款還沒有還清，在貸款的時(shí)候是有一個(gè)利息的，但現(xiàn)在我得把你叫到銀行來重新商量一下這個(gè)利息。

圖片來源于：中華人民共和國中央人民政府

有些貸款的利息我們可以商量著來，但是有一個(gè)貸款的利息已經(jīng)被安排得明明白白了：那就是我們的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。給了我們兩個(gè)選擇，一個(gè)是轉(zhuǎn)換LPR，一個(gè)是選擇固定利率。如果是選擇固定利率，那之后一直到你房貸還完，都是這個(gè)固定利率不變。比如原合同定價(jià)為5年期以上貸款利率（4.9%）上浮20%，說明你目前承擔(dān)的房貸利率為4.9%×（1+20%）=5.88%【房貸利率=基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)利率）】。之后你房貸的剩余年限都執(zhí)行這個(gè)5.88%的利率。

那么LPR是怎么回事呢？

LPR是由具有代表性報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性貸款參考利率。代表性報(bào)價(jià)行共包括5大類18家銀行：

用公式來表達(dá)就是：

LPR=MLF+報(bào)價(jià)行加點(diǎn)

MLF：中期借貸便利，中央銀行提供中期基礎(chǔ)貨幣的貨幣政策工具，調(diào)整時(shí)會(huì)發(fā)布公告

報(bào)價(jià)行加點(diǎn)是根據(jù)18家報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)，去掉一個(gè)最高和一個(gè)最低報(bào)價(jià)計(jì)算出來的平均值。

人民銀行會(huì)在每個(gè)月的20號在官網(wǎng)公布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），房貸利率在利用LPR進(jìn)行定價(jià)時(shí)我們也可以用一個(gè)公式來表示：

房貸利率=LPR+加點(diǎn)

這里的LPR是浮動(dòng)的，但是加點(diǎn)在房貸合同簽署的時(shí)候就確定的。之后辦理個(gè)人住房貸款都是按這樣的方式來確定利率，那么之前的如果選擇LPR要如何進(jìn)行轉(zhuǎn)換呢？其實(shí)從上面的公式我們就可以看出來，LPR是央行公布的，我們要計(jì)算的是“加點(diǎn)”。

根據(jù)公告，貸款期限在5年期以內(nèi)（含5年期）的業(yè)務(wù)，以1年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，貸款期限在5年期以上的業(yè)務(wù)，以5年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)。

加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR差值

可以回去看一看自己房貸合同上利率是多少，比如原合同約定的利率為5年期的貸款合同上浮20%，那目前你的房貸利率就是4.9%×（1+20%）=5.88%。央行發(fā)布的2019年12月的5年以上LPR是4.8%。根據(jù)公告要求，我們可以計(jì)算出加點(diǎn)數(shù)值=5.88%-4.8%=1.08%，注意這個(gè)加點(diǎn)數(shù)值在轉(zhuǎn)換時(shí)/辦理住房貸款時(shí)確定之后，一直到還清貸款都不會(huì)再發(fā)生改變。也就是說之后你的房貸利率就是LPR+1.08%。（默認(rèn)住房貸款期限大于5年）

雖然LPR每月都會(huì)公布，但是房貸利率并不是每個(gè)月都會(huì)跟著變動(dòng)，貸款合同中還會(huì)約定一個(gè)重定價(jià)日。比如我們貸款中約定的這個(gè)重定價(jià)日是每年的3月1日，今年3月1日你你去重簽了合同選擇LPR，通過上面的計(jì)算我們可以知道你現(xiàn)在房貸的執(zhí)行利率就是5.88%。但假設(shè)2021年2月20日公布的LPR下降到了4.7%，那等到明年3月1日你的重定價(jià)日，此時(shí)你的房貸執(zhí)行利率應(yīng)該為4.7%+1.08=5.78%，并且未來一年內(nèi)都是執(zhí)行這個(gè)利率。如果你的重定價(jià)是三年一個(gè)階段，那么重定價(jià)當(dāng)天使用的就是重定價(jià)前一天的LPR。

那說了這么多，想必你也知道筆者建議你轉(zhuǎn)換為LPR。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利率下行是大趨勢，歐美、日本等發(fā)達(dá)國家的利率都很低，有的甚至出現(xiàn)了零利率或者負(fù)利率，當(dāng)然這對我們來說很遙遠(yuǎn)。目標(biāo)雖然遙遠(yuǎn)，但趨勢難以改變，下方附上近期的LPR。