土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　一、稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。

　　【提示】土地增值稅是目前我國唯一采用超率累進(jìn)稅率的稅種．建議記憶，考試一般不會給出。

　　二、應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　【提示1】應(yīng)稅收入包括視同銷售確認(rèn)的收入，比如投資需要繳納土地增值稅的情況、自產(chǎn)的房屋安置拆遷戶等情況，都要確認(rèn)應(yīng)稅收入。

　　【提示2】納稅人隱瞞虛報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)該由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定計(jì)稅收入。

　　三、扣除項(xiàng)目的確定(★★★)

　　(一)轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定

　　計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，而是要對收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的增值額計(jì)算征稅，可以看出扣除項(xiàng)目的正確與否直接影響土地增值稅的計(jì)算。轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)與轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目是有區(qū)別的，關(guān)于轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定見表7．4。

　　【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述①、②項(xiàng)所述兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　【提示2】與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金中，要注意，轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)，其營業(yè)稅按全額繳納，稅率為5％，這個內(nèi)容要與營業(yè)稅和印花稅的相關(guān)知識點(diǎn)聯(lián)系起來學(xué)習(xí)。

　　【例題10·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元，不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明；已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為8％；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為()萬元。

　　A．400

　　B．350

　　C．560

　　D．750

　　【答案】C

　　【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(1000+6000)×8％=560(萬元)。

　　(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目的規(guī)定(★★★)

　　納稅人轉(zhuǎn)讓1日房及建筑物應(yīng)納土地增值稅，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目如下：

　　1．納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

　　2．納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地扣除項(xiàng)目和舊房建筑物評估價(jià)格扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計(jì)一年；超過一年。未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　3．對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

　　4．對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，實(shí)行核定征收。

　　【例題11·單選題】某化工公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價(jià)480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該樓重置成本價(jià)為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。

　　A．21

　　B．30

　　C．51

　　D．60

　　【答案】A

　　【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。題目中給出了銷售時(shí)繳納的相關(guān)稅費(fèi)30萬元，這里不需要單獨(dú)計(jì)算營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加和印花稅了?？煽鄢?xiàng)目=800×50％+30=430(萬元)，增值額=500—430=70(萬元)，增值率=70÷430×100％=16．28％，應(yīng)納土地增值稅=70×30％=21(萬元)

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