本章知識(shí)框架圖：

第一節(jié) 個(gè)人抵押授信貸款

　　一、基礎(chǔ)知識(shí)

　　(一)個(gè)人抵押授信貸款的含義(★★★★★)

　　抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對法定財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。

　　個(gè)人抵押授信貸款是指借款人將本人或第三人(限自然人)的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設(shè)定個(gè)人最高授信額度的貸款。

　　個(gè)人抵押授信貸款的抵押物一般為借款申請人本人或第三人(限自然人)名下?lián)碛蟹课莸乃袡?quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。

　　(二)個(gè)人抵押授信貸款的特點(diǎn)(★★★)

　　1．先授信，后用信

　　借款人向銀行申請辦理個(gè)人抵押授信貸款手續(xù)，取得授信額度后，借款人方可使用貸款。2．一次授信，循環(huán)使用

　　借款人只需要一次性地向銀行申請辦理個(gè)人抵押授信貸款手續(xù)，取得授信額度后，便可以在有效期間(一般為一年內(nèi))和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用。個(gè)人抵押授信貸款提供了一個(gè)有明確授信額度的循環(huán)信貸賬戶，借款人可使用部分或全部額度，一旦已經(jīng)使用的余額得到償還，該信用額度又可以恢復(fù)使用。

　　3．貸款用途綜合

　　個(gè)人抵押授信貸款沒有明確指定用途，其用途比較綜合，個(gè)人只要能夠提供貸款用途證明即可。

　　(三)個(gè)人抵押授信貸款的要素(★★★★★)

　　1．貸款對象

　　個(gè)人抵押授信貸款的貸款對象需滿足以下條件：

　?、倬哂型耆袷滦袨槟芰?、年滿l8周歲的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。

　　②借款申請人有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荨?

　?、劢杩钌暾埲擞邪雌趦斶€所有貸款本息的能力。

　?、芙杩钌暾埲藷o重大不良信用記錄。

　?、萁杩钌暾埲思捌湄?cái)產(chǎn)共有人同意以其自有住房抵押，或同意將以原住房抵押的個(gè)人住房貸款(以下簡稱原住房抵押貸款)轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押授信貸款。

　　⑥各行自行規(guī)定的其他條件。

　　2．貸款利率

　　個(gè)人抵押授信貸款項(xiàng)下的單筆貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的貸款利率政策執(zhí)行。

　　3．貸款期限

　　抵押授信貸款有效期限最長為30年。以新購住房作抵押申請抵押授信貸款的，有效期間起始日為“個(gè)人住房借款合同”簽訂日的前一日。將銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為個(gè)人抵押授信貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發(fā)放日的前一日。抵押授信貸款下單筆貸款屆滿日不可超出抵押授信貸款有效期間屆滿日。

　　4．還款方式

　　①可根據(jù)借款人的經(jīng)濟(jì)情況和還款計(jì)劃，選擇最合適的還款方式。具體可采用等額本息還款法、等額本金還款法等。

　?、趥€(gè)人抵押授信貸款項(xiàng)下的各筆貸款，可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方式。提前還款目前一般采取柜臺(tái)還款方式。

　　5．貸款額度

　　(1)貸款額度的確定

　?、僖运徯陆ㄉ唐纷》孔鞯盅旱?，貸款額度一般不超過所購住房全部價(jià)款的70％。

　　②以所購再交易住房、未設(shè)定抵押的自有住房作抵押或?qū)⒃》康盅嘿J款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，貸款額度根據(jù)抵押住房價(jià)值和抵押率確定。

　　抵押住房的價(jià)值須由銀行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。將原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，如抵押住房價(jià)值無明顯減少，可根據(jù)原辦理住房抵押貸款時(shí)確定的房屋價(jià)值確定抵押住房價(jià)值。

　　抵押率根據(jù)抵押房產(chǎn)的房齡、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)價(jià)格走勢、抵押物變現(xiàn)情況等因素確定，一般不超過70％。

　　貸款額度計(jì)算公式：

　　貸款額度＝抵押房產(chǎn)價(jià)值×對應(yīng)的抵押率

　　如經(jīng)貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉(zhuǎn)為抵押授信貸款。

　?、垡栽阢y行的原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可根據(jù)上述②款的規(guī)定確定貸款額度。

　　(2)可用貸款額度的確定

　　有效期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)借款人的可用貸款額度是核定的貸款額度與額度項(xiàng)下未清償貸款余額之差?？捎觅J款額度根據(jù)貸款額度及已使用貸款的情況確定，其中以銀行原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項(xiàng)下未清償貸款余額之差。如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)重大波動(dòng)，貸款銀行應(yīng)對抵押房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評估，并根據(jù)評估后的價(jià)值重新確定貸款額度。

　　二、操作流程(★★★★★)

　　(一)貸款的受理與調(diào)查

　　1．貸款的受理

　　各級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)通過現(xiàn)場咨詢、窗H咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個(gè)人抵押授信貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。借款人申請個(gè)人抵押授信貸款，應(yīng)向貸款銀行提交以下資料：

　?、俳杩钊松矸葑C明材料及婚姻狀況證明材料；

　?、诮杩钊藘攤芰ψC明材料；

　?、鄯课輽?quán)屬證明材料；

　　④抵押房產(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明，如抵押房產(chǎn)共有人在有關(guān)合同文本上簽字，則無須提供原住房抵押貸款的借款合同原件；

　?、葙J款用途證明文件；

　　⑥貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進(jìn)行初審，主要審查借款人的主體資格及借款人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人員進(jìn)行貸前調(diào)查。

　　2．貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對借款人提供的申請材料的真實(shí)性、完整性、合法性、有效性，以及借款人信用情況、還款能力、抵押房產(chǎn)價(jià)值及原有住房抵押貸款的履約情況進(jìn)行評估和調(diào)查。

　　貸前調(diào)查可以采取與借款申請人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

　　貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人(包括共同申請人)面談一次，可以在簽訂(預(yù)簽)合同時(shí)進(jìn)行。

　　貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，撰寫貸前調(diào)查報(bào)告，提出是否同意貸款的明確意見，送貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。

　　(二)貸款的審查與審批

　　1．貸款的審查

　　貸款審查人員負(fù)責(zé)對借款人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性、真實(shí)性、完整性審查。

　　①以購買住房或未設(shè)定抵押的已有住房作抵押申請抵押授信貸款的，貸款審查人按照個(gè)人住房貸款審查的規(guī)定進(jìn)行審查，同時(shí)對抵押授信貸款額度、有效期間、貸款用途、需落實(shí)的貸款支用等進(jìn)行審查。

　?、趯⒃阢y行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對借款申請人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實(shí)性進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查貸前調(diào)查人對抵押房產(chǎn)價(jià)值、借款人原貸款履約情況及還款能力的調(diào)查和分析意見。

　?、圪J款用途真實(shí)、明確、合法。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，需安排其他貸前調(diào)查人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。

　　2．貸款的審批

　　貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行審查：①借款人資格和條件是否具備；②借款人提供的材料是否完整；③貸款額度、有效期間和貸款用途等是否符合規(guī)定；④抵押房產(chǎn)價(jià)值、抵押率的確定是否符合規(guī)定，以及由此確定的貸款額度是否準(zhǔn)確、合理；⑤貸款主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的防范措施是否有效；⑥其他需要審查的事項(xiàng)。貸款審批人在對上述內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審查的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定對抵押授信貸款額度、有效期間進(jìn)行審批，并在借款人“個(gè)人抵押授信貸款申請表”上簽署審批意見。

　　信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　?、賹ξ传@批準(zhǔn)的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔。

　?、趯π柩a(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料，并重新履行審核、審批程序。

　?、蹖?jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請人并按要求落實(shí)有關(guān)條件后辦理合同簽約和貸款支用等。

　　(三)貸款的簽約與發(fā)放

　　對經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時(shí)通知借款申請人以及其他相關(guān)人，確認(rèn)簽約的時(shí)間，簽訂書面借款合同等協(xié)議文件。其流程如下所示：填寫合同一審核合同一簽訂合同一抵押登記手續(xù)的辦理一申請支用一支用審查一支用核批一相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放。

　　抵押授信貸款應(yīng)建立臺(tái)賬進(jìn)行貸款額度的管理，可通過個(gè)人貸款系統(tǒng)提供的專門報(bào)表實(shí)現(xiàn)。在此之前，貸款銀行可建立手工臺(tái)賬進(jìn)行貸款額度的管理。貸款銀行應(yīng)及時(shí)記錄貸款額度情況，在借款人每次申請支用貸款時(shí)，必須查閱臺(tái)賬，對貸款額度和可用貸款額度進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)。

　　(四)支付管理

　　貸款人應(yīng)按照借款合同約定，通過貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。《個(gè)人貸款管理暫行辦法》規(guī)定，對于借款人無法事先確定具體交易對象且金額不超過30萬元人民幣的個(gè)人貸款和貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營且金額不超過50萬元人民幣的個(gè)人貸款，經(jīng)貸款人同意可以采取借款人自主支付方式。

　　貸款人采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付的，貸款人應(yīng)要求借款人在使用貸款時(shí)提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。

　　(五)貸后管理

　　1．合同內(nèi)容變更

　　(1)基本規(guī)定的變更。合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。在擔(dān)保期內(nèi)的，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。

　　(2)借款期限的調(diào)整。在合同履行期間，貸款銀行應(yīng)允許借款人向其申請縮短或延長借款期限。貸款銀行需審查申請調(diào)整期限的貸款是否拖欠貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，如有此類問題，應(yīng)要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后方予受理申請。

　　貸款銀行應(yīng)根據(jù)新計(jì)算的分期還款額調(diào)查、審查借款人的還款能力，并由相關(guān)責(zé)任人出具調(diào)查及審批意見。

　　貸款銀行應(yīng)審查所調(diào)整期限是否符合貸款管理規(guī)定，如屬延長期限的，則原貸款期限與延長期限之和不得超過抵押授信貸款約定的最長貸款期限。

　　調(diào)整后累計(jì)的貸款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從調(diào)整日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行，已計(jì)收的利息不再調(diào)整。．

　　(3)利率調(diào)整。貸款期限內(nèi)，如遇法定利率調(diào)整，按中國人民銀行和貸款銀行總行有關(guān)利率管理規(guī)定調(diào)整。

　　2．貸后檢查

　　(1)檢查要求。按照規(guī)定及時(shí)對抵押授信貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類。對正常、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進(jìn)行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進(jìn)行一次貸后檢查。貸后檢查應(yīng)形成書面報(bào)告，經(jīng)信貸主管或負(fù)責(zé)人簽字后及時(shí)歸檔。

　　(2)檢查的主要手段。貸后檢查的主要手段包括監(jiān)測貸款賬戶、查詢不良貸款明細(xì)臺(tái)賬、電話訪談、見面訪談、實(shí)地檢查、監(jiān)測資金使用等。

　　(3)檢查的主要內(nèi)容。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人依合同約定歸還貸款本息情況；借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響還款能力和誠意的因素變化情況；擔(dān)保變化情況，包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等；其他可能影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素變化情況。

　　(4)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的處理程序。貸后檢查中發(fā)現(xiàn)存在違約及其他風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，經(jīng)辦人應(yīng)及時(shí)向部門負(fù)責(zé)人匯報(bào)，制訂相應(yīng)的處理方案。屬于重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，還應(yīng)及時(shí)報(bào)告信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門和上級銀行業(yè)務(wù)主管部門。發(fā)現(xiàn)借款人未按照合同約定的還款計(jì)劃及時(shí)、足額償還貸款本息的，將該筆貸款計(jì)人不良貸款管理與處置程序進(jìn)行處理。