第二節(jié) 貸款流程

　　一、受理與調(diào)查

　　(一)貸款的受理(★★★★★)

　　個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)材料清單如下：

　?、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官

　　證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；③合法有效的購(gòu)房合同；④涉及抵押擔(dān)保的，需提供抵押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押的書面證明；⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購(gòu)房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(二)貸前調(diào)查(★★★)

　　貸前調(diào)查是貸款人受理借款人貸款申請(qǐng)后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，形成貸前調(diào)查報(bào)告。

　　1．對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查

　　對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，最后寫出調(diào)查報(bào)告。

　　(1)開(kāi)發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查；企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查；項(xiàng)目的合法性審查；項(xiàng)目工程進(jìn)度審查；項(xiàng)目資金到位情況審查。

　　(3)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開(kāi)發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致，是否經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。二是開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度內(nèi)。三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。233網(wǎng) 校

　　(4)撰寫調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　a．開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況．

　　b．開(kāi)發(fā)商要求

　　合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景．

　　c．通過(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行

　　帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)；

　　d．項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及對(duì)可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年

　　限及貸款成數(shù)提出建議。

　　項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準(zhǔn)。

　　2．對(duì)借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求

　?、賹彶榻杩钌暾?qǐng)材料

　　②面談借款申請(qǐng)人

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容

　　除參照個(gè)人貸款調(diào)查內(nèi)容外，個(gè)人住房貸款還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　　①審核首付款證明

　?、趯徍速?gòu)房合同或協(xié)議

　?、蹖徍藫?dān)保材料

　?、軐徍速J款真實(shí)性

　　二、審查與審批(★★★)

　　(一)貸款審查

　　貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的《個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，可以進(jìn)行重新調(diào)查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見(jiàn)和貸款建議是否合理、合規(guī)等在《個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表》上簽署審查意見(jiàn)，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。

　　(二)貸款審批

　　個(gè)人住房貸款的審批流程可參照個(gè)人貸款部分，報(bào)批材料具體包括個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表、個(gè)人住房借款申請(qǐng)書以及個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。

　　三、簽約與發(fā)放(★★★★★)

　　(一)貸款的簽約

　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。借款合同應(yīng)符合法律規(guī)定，明確約定各方當(dāng)事人的誠(chéng)信承諾和貸款資金的用途、支付對(duì)象、支付金額、支付條件、支付方式等。貸款的簽約流程可參照個(gè)人貸款部分。

　　(二)貸款的發(fā)放

　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。個(gè)人住房貸款應(yīng)重點(diǎn)確認(rèn)借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購(gòu)房屋為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件，其他內(nèi)容請(qǐng)遵守個(gè)人貸款的規(guī)定。

　　四、支付管理(★★★)

　　貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對(duì)貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金直接發(fā)放至借款人賬戶，并由借款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對(duì)象。

　　采用貸款人受托支付方式的，銀行應(yīng)明確受托支付的條件，規(guī)范受托支付的審核要件，要求借款人在使用貸款時(shí)提出支付申請(qǐng)，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。銀行應(yīng)在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定工作。貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證。

　　采用借款人自主支付的，貸款人應(yīng)與借款人在借款合同中事先約定，要求借款人定期報(bào)告或告知貸款人資金支付情況。貸款人應(yīng)當(dāng)通過(guò)賬戶分析、憑證查驗(yàn)或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式，檢查貸款支付是否符合約定用途。

　　五、貸后管理(★★★★★)

　　(一)貸后檢查

　　除參照個(gè)人貸款貸后檢查內(nèi)容外，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的要點(diǎn)有：

　　1．開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況及賬務(wù)狀況。

　　2．項(xiàng)目資金到位及使用情況。

　　3．項(xiàng)目工程形象進(jìn)度。

　　4．項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況。

　　5．產(chǎn)權(quán)證辦理的情況。

　　6．履行擔(dān)保責(zé)任的情況。

　　7．開(kāi)發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況。

　　8．合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)情況等。

　　9．其他可能影響借款人按時(shí)、足額歸還貸款的因素。

　　(二)合同變更

　　經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵(質(zhì))押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人填寫個(gè)人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會(huì)計(jì)部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。個(gè)人住房貸款一般采用分期還款方式。這類方式中又有幾種不同的還款方式，借款人的借款時(shí)采用何種還款方式，應(yīng)根據(jù)個(gè)人住房貸款的貸款品種、貸款期限等條件，按借款人和銀行雙方協(xié)商結(jié)果在借款合同中予以明確。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(三)貸款的回收

　　銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進(jìn)行變更。借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　(四)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理

　　關(guān)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理可參照個(gè)人貸款部分。

　　(五)貸款檔案管理

　　個(gè)人住房貸款檔案管理可參照個(gè)人貸款部分，貸款檔案中的借款人的相關(guān)資料包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件)；貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購(gòu)買住房意向書、合同書或其他有效文件；購(gòu)房交易收件收據(jù)；所購(gòu)住房的估價(jià)證明；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件；房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書；個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表；借款合同；抵押合同(質(zhì)押合同、保證合同)；保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)；個(gè)人住房貸款憑證；委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。