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　　中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象。土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

　　所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒(méi)有任何扣除的，全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　稅法規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額包括：

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，指納稅人有償取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的金額。

　?。?）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

　?。?）新建房屋本身及室內(nèi)外配套設(shè)施的成本、費(fèi)用。

　?。?）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。

　　例題：土地增值稅的扣除項(xiàng)目不包括（ ）。（2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）

　　A.土地使用權(quán)出讓金

　　B.契稅

　　C.土地開(kāi)發(fā)成本

　　D.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　答案：B

　　解析：土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

　　①取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

　　②土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；

　?、劢ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　?、葚?cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　2.土地增值稅的稅率

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

　?。?）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.

　　兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的施工企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，凡符合納稅條件的，應(yīng)按規(guī)定向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

　　土地增值稅按如下公式計(jì)算：

　　土地增值額=出售房地產(chǎn)的收入總額—扣除項(xiàng)目金額 （11-36）

　　應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率） （11-37）

　　例題：土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，結(jié)合扣除項(xiàng)目金額，其所規(guī)定的稅率有（ ）。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）

　　A.20%
　　B.30%
　　C.50%
　　D.60%
　　E.70%

　　答案：BCD

　　解析：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：30%；40%；50%；60%.

　　注：每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

　　為簡(jiǎn)化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下：

　　土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%；

　　土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%一扣除項(xiàng)目×5%；

　　土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%一扣除項(xiàng)目×15%；

　　土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×60%一扣除項(xiàng)目金額×35%.

　　例題1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬(wàn)元，則應(yīng)繳土地增值稅為（ ）萬(wàn)元。（2007年試題）

　　A.450
　　B.525
　　C.600
　　D.900

　　答案：B

　　解析：（1）土地增值額=3000萬(wàn)元-1500萬(wàn)元=1500萬(wàn)元。

　　（2）適用公式：土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%一扣除項(xiàng)目×5%=1500×40%一1500×5%=525萬(wàn)元。

　　例題2：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額150%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，其增值額適用稅率為（ ）。（2004年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》試題）

　　A. 30%
　　B.40%
　　C.50%
　　D.60%

　　答案：C

　　解析：增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%.