重點(diǎn)、難點(diǎn)講解及典型例題
一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和范圍掌握
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。
【例題1·單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ?。?。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地
B．企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房、車間
C．企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的辦公樓
D．企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式對(duì)外出租的辦公樓
【答案】D
【解析】選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨；選項(xiàng)B、C，屬于企業(yè)的自用房地產(chǎn)，通過(guò)固定資產(chǎn)核算。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量及后續(xù)支出圈
【例題2·單選題】2013年1月1日，甲公司購(gòu)入一幢建筑物并于當(dāng)日對(duì)外出租，取得發(fā)票上注明的價(jià)款為l20萬(wàn)元，款項(xiàng)以銀行存款支付。購(gòu)入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0．5萬(wàn)元，差旅費(fèi)為0．4萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
A．120
B．140．4
C．120．9
D．120．5
【答案】A
【解析】支付的價(jià)款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本中，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。
【例題3·單選題】不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的相關(guān)后續(xù)支出，在發(fā)生時(shí)應(yīng)計(jì)入（ ?。?。
A．管理費(fèi)用
B．營(yíng)業(yè)外支出
C．其他業(yè)務(wù)成本
D．資本公積
【答案】C
【解析】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用化后續(xù)支出，發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，即其他業(yè)務(wù)成本。
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量匪掌握
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可采用公允價(jià)值模式。同一企業(yè)一般只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
【提示】極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)可以對(duì)首次取得的某項(xiàng)不能持續(xù)可靠取得公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，且假設(shè)無(wú)殘值。
【舉例】北京某房地產(chǎn)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，為了發(fā)展省外業(yè)務(wù)，該公司去某偏遠(yuǎn)地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不活躍，則該公司在該偏遠(yuǎn)地區(qū)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只能按成本模式計(jì)量，不違背“同一企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式”的原則。
(一)成本模式計(jì)量與公允價(jià)值模式計(jì)量
【例題4·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ?。?。
A．采有成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失
B．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在公允價(jià)值大幅下降時(shí)應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備
C．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積
D．采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合一定條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量
【答案】D
【解析】選項(xiàng)A，投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的，期末也應(yīng)考慮計(jì)提減值損失；選項(xiàng)BC，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，不計(jì)提減值準(zhǔn)備。
(二)計(jì)量模式的變更【★2012年判斷題】
【例題5·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的說(shuō)法中，正確的是（ ?。?。
A．投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得變更
B．投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入資本公積
C．滿足一定條件時(shí)，已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式
D．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更屬于會(huì)計(jì)估計(jì)變更
【答案】C
【解析】已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在滿足一定條件時(shí)，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，該項(xiàng)變更應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理；投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益。因此選項(xiàng)ABD均不正確。
四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置掌握重點(diǎn)【★2012年綜合題】
(一)轉(zhuǎn)換日的確定
【提示】轉(zhuǎn)換日的確定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來(lái)理解。
(二)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)
1．轉(zhuǎn)換原則
2．具體處理
(1)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益
(2)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額的處理是關(guān)鍵
【例題6·單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額通過(guò)（ ?。┛颇亢怂恪?
A．營(yíng)業(yè)外收入
B．資本公積
C．公允價(jià)值變動(dòng)損益
D．其他業(yè)務(wù)收入
【答案】C
【解析】轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。
(三)投資性房地產(chǎn)的處置
處理要點(diǎn)：
1．處置的收入和成本分別通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來(lái)核算；
2．轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的差額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目；
3．持有過(guò)程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
成本模式下與公允價(jià)值模式下的處理對(duì)比如下表所示：
【例題7·單選題】企業(yè)處置一項(xiàng)以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，實(shí)際收到的金額為100萬(wàn)元；投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬(wàn)元，其中成本為70萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為10萬(wàn)元。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額為20萬(wàn)元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)，則處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬(wàn)元。
A．30
B．20
C．40
D．10
【答案】C
【解析】處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的凈收益=100-80+20=40(萬(wàn)元)。
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