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近年來北京的商品房價格一直居高不下，各方面反映強烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。
一、商品住宅開發(fā)成本構成
通過對近年來新建小區(qū)的調查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、企業(yè)管理費、貸款利息、稅費、大市政費及四源費等費用構成。
通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費，其次是征地拆遷費，再次是貸款利息。因此，對住宅產品成本控制的重點分別是建安工程費、拆遷安置費、資金成本（即貸款利息）。
二、在開發(fā)的全過程中嚴格控制建安成本
（一）以合同管理為手段，加強成本控制來源：考試大
房地產開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。
開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責都有簽訂合同或協(xié)議的權利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設計合同由規(guī)劃設計部門簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質量，維護企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內容進行支付。
（二）通過招標選擇監(jiān)理單位來源：www.examda.com
好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內容在技術上是否可行、經濟上是否合理都有發(fā)言權。
（三）做好規(guī)劃設計階段的成本控制
控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規(guī)模，提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70％—90％。設計階段工作水平的標低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規(guī)劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會使產品銷售好，從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：
（1）加強設計階段的經濟論證
設計階段是工程建設的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結構方案。設計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。價值工程是分析產品功能和成本的關系，力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。本文來源:考試大網
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：v＝f／c
式中v——價值系數；
f——功能（一種產品所具有的特定職能和用途）系數；
c——成本（從根據用戶提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本）系數。
一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運用這一方法，就可以通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最佳結合。
（2）實行限額設計
所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重事實，實事求是，精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。
（3）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法來源：考試大
改革開放以來，建筑行業(yè)引進了競爭機制，實行了招投標制。設計的招投標制對提高設計水平，促進良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，可以促使設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。一個優(yōu)秀的設計方案。既要建筑造型美觀，又要造價合理，從而保證建設單位的經濟利益。
（4）要加強設計出圖前的審核工作
加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。
（四）嚴格控制建安成本，降低工程造價
在目前的施工過程中，質量監(jiān)督、進度控制機制已經比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制工作做的不到位，工程雖能按期保質完成，但一算賬就是不盈利或盈利較低，未能達到預期的收益。
（1）嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價采集者退散
通過招投標選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工隊伍。建設單位簽訂承包合同是個關鍵，要把主要內容在合同中予以明確。要根據建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，確保雙方的按約履行。
（2）合理安排施工順序，減少臨時費用
在組織住宅小區(qū)的施工，安排開工計劃時，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進行，盡量不發(fā)生臨時供水、供電、供熱的費用，并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設小區(qū)道路前，即可進行各類管道的鋪設，減少二次開挖，避免施工企業(yè)因現場施工的原因向開發(fā)企業(yè)索賠，從而降低成本。
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本來源：考試大
工程洽商是編制預算增減賬的依據，是施工企業(yè)在中標后提高造價，增加收入的主要手段，作為監(jiān)理工程師要加強工程洽商的管理，防止不正當的索賠，建立規(guī)范的洽商制度是非常必要的。洽商管理制度的內容要確定工程、規(guī)劃、預算合同等有關部門在簽辦工程洽商時的責任，分工必須明確，權力不宜過分集中。簽辦洽商要注意以下問題：
第一，施工前應嚴格審圖，盡量少改動，少辦洽商，減少造價增加的幅度；
第二，結算時要特別注意減賬洽商，防止施工企業(yè)漏報；
第三，洽商應先辦，有了手續(xù)后再施工。在工程施工中，工程人員往往考慮工程進度，先按變更的情況施工，然后再補洽商手續(xù)。這樣做的弊病往往是有的隱蔽工程，做完之后無法核實，工作中出現被動。如果工程進度要求緊，也要洽商和施工同步進行，增、減賬及時審，避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。
第四，洽商內容既要滿足工程施工及使用功能需要，又要考慮經濟合理和投資節(jié)約。凡是因施工企業(yè)出于施工方便簽辦的洽商增帳，原則上不予補償。并應在洽商中予以注明。
（4）嚴格控制材料、設備價格
作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制。
材料設備費在工程的建安造價中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設備費應是建安成本控制中的重點。凡施工企業(yè)自行采購的材料，重點是對指導價的材料控制，可以采取限價的手段進行控制。材料限價的原則，一是明確加工訂貨的責任者是施工單位，業(yè)主與監(jiān)理工程師適當參與，參與的目的是控制材料的采購價格，但不能包辦代替；二是可以推薦廠家但不指定廠家；三是監(jiān)督材料的質量；四是在保證質量的前提下合理限價。這種材料限價的作法，體現了風險共擔的原則，適應當今建材市場的狀況。
（5）加強竣工結算的審核
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，審核時應與原招標文件對照，凡系標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前工期獎、優(yōu)質獎等相關費用。認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
（五）拆遷安置費用的控制來源：考試大
在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地；增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準和被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。
（六）貸款利息的控制采集者退散
所有的房地產企業(yè)都不是全部拿自己的錢來進行房地產開發(fā)的，其融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款。很多開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進行融資，有的企業(yè)的資產負債率在80％以上。使用貸款也令開發(fā)企業(yè)付出很高的代價，那就是貸款利息。有貸必有還，如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據投資期限的長短及資金回收的情況來選擇合適的還款方式。
一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能。對于同時投資于多個房地產開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)。在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金。有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失。如對整個開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預計，何時投入多少，何時又能收回多少，可根據具體情況，選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還辦法基于對本企業(yè)的資金運作情況有一個比較清晰了解的基礎上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。
三、及時分析開發(fā)成本，為實施中的成本控制提供依據
在項目實施中，要及時對控制成本所采取的措施、效果及其報考的變化進行認真的比較分析。在分析時，可將實際數據和相關資料與計劃進行對比，以確定項目總成本是節(jié)約還是超支。在對比的基礎上，總結先進經驗，找出超支的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑。同時也為住宅小區(qū)開發(fā)的成本測算及可行性研究提供參考數據。
總之，控制開發(fā)成本是促進房地產企業(yè)集約經營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好住宅產品開發(fā)成本的控制，應是我們不斷探索的課題。
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最后，造價工程師考前應根據自己的學習情況不斷調整學習方法與心態(tài)，跟著老師的思路去“轉”，老師課程中提到的重點知識點，一定要熟練掌握，多學多練多總結，學會舉一反三。

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