第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　考試目的

　　通過本章內(nèi)容的測(cè)查，了解應(yīng)考人員是否掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理基本知識(shí)、房地產(chǎn)開發(fā)

　　項(xiàng)目招投標(biāo)以及進(jìn)度、投資、質(zhì)量和合同管理，提高應(yīng)考人員參與和開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的概念和特征，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)和目標(biāo)系統(tǒng)的構(gòu)成。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義和內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理組織的含義，管理組織系統(tǒng)的構(gòu)成，管理組織結(jié)構(gòu)形式，不同管理組織結(jié)構(gòu)形式的特點(diǎn)。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的含義;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的主要方式及各方式的優(yōu)缺點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)和投標(biāo)的程序及各步驟中的主要內(nèi)容。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理

　　工期計(jì)劃的作用和主要工作內(nèi)容，總工期計(jì)劃的確定，工期計(jì)劃的過程;進(jìn)度的含義，項(xiàng)目進(jìn)度控制的范圍，項(xiàng)目進(jìn)度控制的實(shí)施。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資管理的概念和組成，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的含義和費(fèi)用構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日投資規(guī)劃的概念和工作內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的概念和工作內(nèi)容。

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理的基本觀點(diǎn)和程序，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量控制和質(zhì)量驗(yàn)收的主要內(nèi)容。

　　(六)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的概念和內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同體系的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)|1合同管理的過程及在合同管理中需要注意的關(guān)鍵問題，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議解決的方式。

　　第九章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　考試目的

　　通過本章內(nèi)容的測(cè)查，了解應(yīng)考人員是否掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念、市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)理論和方法以及房地產(chǎn)渠道策略、價(jià)格策略和促銷策略等相關(guān)知識(shí)，并能夠編制房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的含義和特點(diǎn);生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場(chǎng)營(yíng)銷觀念、社會(huì)營(yíng)銷觀念等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念的基本內(nèi)容及之間的區(qū)別;現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷流程;房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的概念，戰(zhàn)術(shù)性的4Ps、6Ps、戰(zhàn)略性的4Ps、11Ps的內(nèi)容。

　　(二)房地產(chǎn)渠道策略

　　直接渠道、間接渠道和網(wǎng)絡(luò)渠道等房地產(chǎn)銷售渠道的優(yōu)缺點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則和影響因素。

　　商品房銷售代理及其上作流程。

　　(三)房地產(chǎn)價(jià)格策略

　　房地產(chǎn)價(jià)格策略的含義和內(nèi)容，房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)的含義和種類，房地產(chǎn)定價(jià)原則，房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法，房地產(chǎn)定價(jià)的基本程序，房地產(chǎn)定價(jià)策略，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整方法。

　　(四)房地產(chǎn)促銷策略

　　房地產(chǎn)促銷的含義和方式。

　　房地產(chǎn)廣告的含義和特點(diǎn)，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)和預(yù)算，房地產(chǎn)廣告基調(diào)的確定，房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇，房地產(chǎn)廣告效果評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)廣告管理。

　　人員促銷的概念和特點(diǎn)，人員促銷管理，人員促銷的程序。

　　活動(dòng)推廣的概念、時(shí)機(jī)和常見類型。

　　營(yíng)業(yè)推廣的含義和方法，營(yíng)業(yè)推廣效果的評(píng)價(jià)方法。

　　公共關(guān)系推廣的含義、原則和作用，房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)的形式。

　　(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案制定的步驟，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案的框架。

　　第十章 房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　通過本章內(nèi)容的測(cè)查，了解應(yīng)考人員是否掌握房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等知識(shí)，并能夠運(yùn)用這些方法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值，讀懂房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法的概念、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、操作步驟。

　　交易實(shí)例的搜集，可比實(shí)例的選取，價(jià)格可比基礎(chǔ)的建立，交易情況修正，交易日期調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整，比準(zhǔn)價(jià)格的求取。

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)的成本法

　　成本法的概念、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、操作步驟。

　　成本法的基本公式，重新購建價(jià)格的求取，建筑物折舊的求取。

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)的收益法

　　收益法的概念、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、操作步驟。

　　收益法的計(jì)算公式，凈收益的求取，報(bào)酬率的求取。

　　(四)房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、操作步驟。

　　假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的含義及之間的異同。

　　假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率等的求取。

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義、質(zhì)量和形式，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成。

　　第十一章 物業(yè)管理

　　考試目的

　　通過本章內(nèi)容的測(cè)查，了解應(yīng)考人員是否掌握業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和專項(xiàng)維修資金等專業(yè)知識(shí)，提高應(yīng)考人員解決物業(yè)管理實(shí)際問題的能力。

　　考試內(nèi)容

　　(一)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主的概念、權(quán)利和義務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì)的含義、籌備和成立;由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)的備案，業(yè)主委員會(huì)委員的資格，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)的關(guān)系。

　　(二)管理規(guī)約

　　管理規(guī)約的概念、主要內(nèi)容、法律效力。

　　臨時(shí)管理規(guī)約的概念、制定，相關(guān)主體的法律義務(wù)，臨時(shí)管理規(guī)約的主要內(nèi)容。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念、特征、種類和設(shè)立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和機(jī)構(gòu)設(shè)置。

　　(四)物業(yè)管理招投標(biāo)

　　物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵、特點(diǎn)、原則和方式，物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，物業(yè)管理投標(biāo)的條件和程序，物業(yè)管理招投標(biāo)適用的法律法規(guī)。

　　(五)物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同的含義、主要內(nèi)容、特征和種類。

　　(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納和督促。

　　(七)住宅專項(xiàng)維修資金

　　住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理。

　　第十二章 房地產(chǎn)金融

　　考試目的

　　通過本章內(nèi)容的測(cè)查，了解應(yīng)考人員是否掌握房地產(chǎn)金融的基本內(nèi)涵、基本業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)保險(xiǎn)等專業(yè)知識(shí)，并能夠運(yùn)用這些知識(shí)和方法從事房地產(chǎn)金融有關(guān)活動(dòng)。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)金融概述

　　房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵，房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類。

　　(二)房地產(chǎn)抵押貸款

　　房地產(chǎn)抵押貸款的含義，房地產(chǎn)抵押貸款的分類，擔(dān)保法中關(guān)于禁止抵押的規(guī)定，物權(quán)法中關(guān)于禁止抵押的規(guī)定，抵押率的含義。

　　房地產(chǎn)抵押貸款的參與者，貸款機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中的角色，借款人在房地產(chǎn)抵押貸款中的角色，擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中的作用，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中的作用。

　　固定利率抵押貸款的含義，等額還款抵押貸款的含義，等額還款抵押貸款的計(jì)算公式，等額還款抵押貸款中貸款余額的計(jì)算，等額還款抵押貸款中每月還款的構(gòu)成。等本金還款抵押貸款的含義，等本金還款抵押貸款的計(jì)算公式，等本金還款抵押貸款中貸款余額的計(jì)算，等本金還款抵押貸款中每月還款的構(gòu)成。

　　可變利率抵押貸款的含義，可變利率抵押貸款的作用，可變利率抵押貸款中月還款額的計(jì)算思路，可變利率抵押貸款中貸款余額的計(jì)算思路。

　　住房公積金貸款的含義，住房公積金貸款的程序，個(gè)人住房組合貸款的計(jì)算思路。

　　房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)含。

　　(三)房地產(chǎn)證券化

　　債券的含義和主要特征，公司債券的類型，上地債券的含義，股票的含義，房地產(chǎn)股票的作用，房地產(chǎn)股票融資的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，房地產(chǎn)證券化的參與主體，房地產(chǎn)證券化的作用。

　　住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵，住房抵押貸款證券化的參與主體，住房抵押貸款證券化的運(yùn)作過程。

　　(四)房地產(chǎn)信托

　　房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵，房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)信托資金的籌措方式，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)內(nèi)容。

　　(五)房地產(chǎn)保險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含義，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失的含義，房地產(chǎn)責(zé)任損失的含義，房地產(chǎn)人身損失的含義，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類，財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的作用，信用保險(xiǎn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的作用，房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的作用，人壽保險(xiǎn)和人身意外傷害保險(xiǎn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的作用。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率的內(nèi)涵，房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率的制定原則，房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的確定。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任的內(nèi)容，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償原則，房地產(chǎn)重復(fù)保險(xiǎn)的損失賠償計(jì)算。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的訂立，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的變更，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的終止。

　　第十三章 房地產(chǎn)稅收

　　考試目的

　　通過本章內(nèi)容的測(cè)查，了解應(yīng)考人員是否掌握房地產(chǎn)稅收的特征、職能、我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系以及各種房地產(chǎn)稅，并能夠運(yùn)用這些知識(shí)和方法解決房地產(chǎn)稅收有關(guān)問題。

　　考試內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)稅收概述

　　房地產(chǎn)稅收的含義，房地產(chǎn)稅收的特征，房地產(chǎn)稅收的職能，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

　　(二)耕地占用稅

　　耕地占用稅的內(nèi)涵，耕地占用稅的基本特點(diǎn)，耕地占用稅的納稅人，耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)，耕地占用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)納稅額計(jì)算。

　　(三)城鎮(zhèn)土地使用稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的內(nèi)涵，城鎮(zhèn)土地使用稅的基本特點(diǎn)，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)納稅額計(jì)算。

　　(四)房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅的內(nèi)涵，房產(chǎn)稅的基本特點(diǎn)，房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅的稅率和應(yīng)納稅額計(jì)算，城市房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵，房產(chǎn)稅的歷史沿革。

　　(五)契稅

　　契稅的內(nèi)涵，契稅的基本特點(diǎn)，契稅的納稅人，契稅的計(jì)稅依據(jù)，契稅的稅率和應(yīng)納稅額計(jì)算。

　　(六)土地增值稅

　　土地增值稅的內(nèi)涵，土地增值稅的基本特點(diǎn)，土地增值稅的納稅人，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，土地增值稅的稅率和應(yīng)納稅額計(jì)算。

　　(七)相關(guān)稅收

　　營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅的納稅人，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅的計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅的稅率，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)規(guī)定。

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