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注冊會計師《經(jīng)濟法》知識點總結(jié)：買賣合同

一、買賣合同

1、交付的法律效力

（1）所有權

買賣合同標的物的所有權自標的物交付時轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。

【注意】不動產(chǎn)的買賣，所有權自登記時轉(zhuǎn)移；動產(chǎn)的買賣，所有權自交付時轉(zhuǎn)移，但當事人約定了所有權保留條款的除外。

（2）孳息

標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買受人所有。

2、標的物的風險負擔（前提：發(fā)生非因可歸責于雙方當事人的原因）

3、試用買賣合同

（1）試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。

（2）試用期屆滿，買受人對是否購買標的物未作出表示的視為購買。

（3）買受人已支付部分或全部價款，對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，應視為同意購買。

4、商品房買賣合同

（1）銷售廣告的性質(zhì)認定

①商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；

②出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的，應當承擔違約責任。

（2）商品房預售合同的效力

商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

（3）被拆遷人的優(yōu)先權

拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形武訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

（4）法定解除權的行使

商品房買賣合同中當事人可以行使解除權的情形有：

①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的；

②因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的；

③房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；

④出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；

⑤約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權登記的。

（5）適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐,因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

③故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

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