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注冊會計師《經(jīng)濟(jì)法》知識點總結(jié)：物權(quán)變動（二）

二、不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式——登記

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，登記類型主要包括：首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記與查封登記。

1、首次登記

首次登記時指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的外，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。

2、變更登記

變更登記，是指不動產(chǎn)登記事項發(fā)生不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更所需登記。在下列情形下，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記：

（1）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；

（2）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（3）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；

（4）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；

（5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；

（6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債券額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；

（7）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；

（8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；

（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

3、轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移所需登記。在下列情形下，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：

（1）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；

（2）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（4）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（5）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；

（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（8）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（9）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（10）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

4、注銷登記

不動產(chǎn)權(quán)利消滅時，需要辦理注銷登記。屬于注銷登記的情形包括：

（1）不動產(chǎn)權(quán)滅失的；

（2）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的；

（3）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消失的；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

5、更正登記與異議登記用以應(yīng)對可能發(fā)生的登記錯誤。

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。若是不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

6、預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：

（1）預(yù)購商品房；

（2）以預(yù)購商品方設(shè)定抵押；

（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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