第四章個(gè)人住房貸款考點(diǎn)
4.1概念、分類、特點(diǎn)、發(fā)展歷程（（P89-P91）
個(gè)人住房貸款是指銀行向自然人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
1.按照資金來源劃分：自營性個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房組合貸款、公積金個(gè)人住房貸款【不以營利為目的，“低進(jìn)低出”利率政策，較強(qiáng)的政策性，貸款額度受限，因此為政策性個(gè)人住房貸款】
按住房交易形態(tài)劃分：新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人二手房住房貸款。
按貸款利率的確定方式劃分：固定利率貸款、浮動(dòng)利率貸款。
2.特征：貸款期限長【10-20年，最長30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息方法】、大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系、風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。
3.20世紀(jì)80年代中期，首批住房體制改革的試點(diǎn)城市煙臺(tái)、蚌埠；中國建設(shè)銀行最早開辦住房貸款業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款是我國最早開辦的、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。個(gè)人住房貸款真正快速發(fā)展的標(biāo)志是1998年《個(gè)人住房貸款管理辦法》的頒布。
考點(diǎn)4.2個(gè)人住房貸款的要素（（P92-P94）
1.貸款對象：具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人；
其他要求：①合法有效的身份或居留證明；②穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；③合法有效的購買住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料；④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；⑤其他。
2.貸款利率：個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，第二套貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；
3.貸款期限：根據(jù)實(shí)際情況而定，最長30年；二手房貸款期限不超過所購住房的剩余的土地使用權(quán)期限；男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲，特殊情況再加5歲。
4.還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法最常用，只能用一種。
5.擔(dān)保方式：抵押【為主】、質(zhì)押、保證三種擔(dān)保方式；未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采用抵押加階段性保證的方式，保證人是所購住房的開發(fā)商或售房單位。
6.貸款額度：貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。
考點(diǎn)4.3受理與調(diào)查（（P94-P100）
1.貸款申請材料：合法有效的身份證件、還款能力證明、購房合同、抵押擔(dān)保保證擔(dān)保的證明、首付款證明。
2.貸前調(diào)查：
①開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目調(diào)查：開發(fā)商資信審查【資質(zhì)審查、資信等級或信用程度、法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、會(huì)計(jì)報(bào)表、債權(quán)債務(wù)及為其他人提供擔(dān)保的情況、企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力】
②項(xiàng)目本身審查【項(xiàng)目資料完整性、真實(shí)性、有效性，項(xiàng)目合法性（開發(fā)和銷售的合法性），項(xiàng)目工程進(jìn)度審查，項(xiàng)目資金到位情況審查】
③項(xiàng)目實(shí)地考察；④撰寫調(diào)查報(bào)告。
3.對借款人的調(diào)查；
（1）調(diào)查的方式要求：審查借款申請材料、面談借款申請人【住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%以下，月所有債務(wù)支出與月收入之比應(yīng)在55%以下】
（2）調(diào)查的內(nèi)容：審核首付款證明【開發(fā)商開出的發(fā)票或收據(jù)、銀行進(jìn)賬單】、審核購房合同或協(xié)議、審核擔(dān)保材料、審核貸款真實(shí)性。
考點(diǎn)4.4貸款的其他流程（（P100-P102）
1.審查與審批：合規(guī)性、完整性、真實(shí)性審查。
2.簽約與發(fā)放；
3.貸款的發(fā)放：重點(diǎn)確認(rèn)借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購房屋為新建房的，確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的放款條件。
4.支付管理：受托支付和借款人自主支付。
5.貸后管理：貸后檢查、合同變更【新合同借款利率按原合同約定執(zhí)行】、貸款的回收、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理、貸款檔案管理。
